나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22914 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층 1704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하는 디알 에코시티 17층 1704호로서, 주위는 부산의 중심지인 서면 로터리 인근의 상업지대로 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역·서면역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물내 17층 1704호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 치장석 붙임 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창호.

이용상태

업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 무인공동현관설비 및 주차타워설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고 평탄한 2필일단의 가장형의 토지로 상업·업무용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 광대로에, 남측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m), 가로구역별최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역. 토지 2 : 상대보호구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22914 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층 1704호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 172,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 건물명: 디알에코시티

* 준공일: 2021년 08월 23일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

* 총 층수: 20층

* 해당 층수: 17층

* 전용 면적: 26.82㎡ (약 8.12평)

* 토지 지분 면적: 3.26㎡ (약 0.99평)

1.1. 토지 상세정보

* 총 대지 면적 (건물 전체): 1114.3㎡

* 이용 현황: 상업·업무용 부지

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(130m, 180m), 중점경관관리구역, 상대보호구역

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동, 부산진초등학교 북동측 인근, 부산의 중심지인 서면 로터리 인근 상업지대

* 주변 환경: 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재

* 교통: 차량 진입 가능, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역·서면역이 인근에 소재하여 대중교통 이용 매우 편리

* 인접 도로: 동측 광대로, 남측 중로에 접함

3. 권리분석

* 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존 (갑1): 주식회사씨에스건설, 2021-09-13

* 근저당 (을2): 우리은행, 96,000,000원, 2021-10-26 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을4): 김다예, 30,000,000원, 2021-10-26 (전입 2021-12-06, 확정 2021-11-03) - 말소됨

* 가압류 (갑2): 주택도시보증공사, 2,000,000,000원, 2024-08-26 - 말소됨

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사, 32,575,099원, 2025-10-22 - 말소됨

* 압류 (갑6): 부산진세무서장, 2025-11-19 - 말소됨

* 말소되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 536,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-06

* 확정일자: 2021-11-03

* 배당신고일자: 2024-08-26

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

* 부산의 핵심 상업 및 업무 중심지인 서면 로터리 인근에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부합니다.

* 주변에 백화점, 대형마트, 금융기관, 병원, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상되며, 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 범내골역과 서면역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: NC백화점, 롯데백화점 서면점 등 대형 쇼핑몰과 재래시장, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 교육시설: 부산진초등학교가 인접해 있으며, 인근에 다수의 중고등학교 및 대학교가 소재합니다.

* 의료시설: 인근에 부산 시민공원, 부산대학교병원, 좋은강안병원 등 대형 종합병원이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 '기타 용도'에 의료시설, 교육연구시설, 업무시설이 명시되어 있으나, 본건은 현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 실제 이용 용도와 공부상 용도 간 차이 발생 시 인허가 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변에 유흥시설, 숙박업소 등이 혼재하여 생활 소음이나 환경적인 측면에서 민감할 수 있습니다. 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 유흥업소 밀집 지역임을 감안할 필요는 있습니다.

* 본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 공동담보물의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 물건의 매각 진행에 영향을 줄 수 있는 가능성이 있습니다.

* 채권 총액이 21억 원 이상으로 매우 높아, 경매 신청 채권 외 다른 채권들의 영향력도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 중심 상업지구인 서면 일대에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설, 활발한 상업 활동은 높은 임대 수요와 잠재적 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 권리분석상 인수할 권리나 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 용이합니다.

* 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 오피스텔의 본질적인 관리비 부담 및 공실 위험은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 서면의 핵심 상권에 위치하여 뛰어난 입지 프리미엄 보유.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 가능성.

* 주거용 또는 업무용으로 활용 가능하며, 임대 수익률 또한 기대 가능.

* 권리관계가 명확하여 안전한 부동산 투자처로 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 및 유사 물건 분석 결과:

* 건물 면적: 26.82㎡ (약 8.12평)

* 토지 지분 면적: 3.26㎡ (약 0.99평)

* 감정가: 172,000,000원

* 최근 부산 부산진구 부전동 지역 유사 오피스텔의 3.3㎡당 평균 매매가는 1,500만 원 ~ 2,000만 원 이상으로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 전용 면적(8.12평)을 기준으로 추정 시세는 약 1억 2천만 원 ~ 1억 6천만 원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 1억 7천 2백만 원은 현 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 권리상 인수할 부분이 없고, 비교적 최신 건물이라는 점은 긍정적이나, 높은 채권 총액 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 유사 경매 사례 낙찰가율 및 시장 상황을 고려하여, 1억 4천만 원 ~ 1억 5천 5백만 원 범위를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 본 금액은 현장 조사 및 최신 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.