나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22079 [1] 경상남도 거제시 아주동 1690-5 지하1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 지하1층 101호로서, (사용승인일: 2015.12.11) 외 벽: 석재타일 마감 등, 내 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 바 닥: 에폭시 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다. 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 1층 112호로서, (사용승인일: 2015.12.11) 외 벽: 석재타일 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 기호(1)은 주차장으로 이용중입니다. 본건 기호(2)는 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 근린생활시설로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측, 남동측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-11-20) , 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 주차장 , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록1. 공유지분 매각임.
- 목록1. 주차장, 목록2. 근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22079 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1690-5 지하1층101호

건물명: (확인 불가, '아주1로2길 19' 주소상의 건물)

토지면적: 163.92㎡ (약 49.6평)

토지지분: 15.97㎡ (약 4.8평)

건물면적: 1180.50㎡ (집합건물의 연면적 추정)

건물지분: 115.02㎡ (해당 호실의 면적 추정)

용도: 근린상가

감정가: 520,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (공유지분)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 지분매각, 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 공유지분 매각 (목록1. 주차장, 목록2. 근린생활시설로 이용 중)

건축물 현황: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 지하1층 101호 (사용승인일: 2015.12.11)

공부와의 차이: 없음

1.2. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 인근.

주위환경: 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지형상: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

토지이용: 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로: 북서측, 북동측, 남동측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10~12m), 중로2류(폭 15~20m), 중로3류(폭 12~15m), 가축사육제한구역.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액 355,200,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 상 해당 권리 없음).

임차인 현황:

* 권 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,250,000원.

* 전입(사업)일자: 2023년 2월 7일.

* 확정일자: 2025년 10월 29일.

* 배당신고일자: 2025년 12월 10일.

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

주요 용도: 본건은 '근린상가' 용도로 파악되며, 이용 상태에 따르면 기호(1)은 주차장, 기호(2)는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문됩니다. (제시된 주소는 지하1층 101호로, 주차장으로 이용될 가능성이 높습니다.)

주변 환경: 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구 및 상주인구를 기반으로 한 영업 활동이 가능한 환경입니다.

건물 규모: 지하 2층, 지상 10층 규모의 집합건물로, 다양한 업종의 상가 및 시설이 입점해 있어 건물 내 집객력 확보에 유리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 반경 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교육시설: 아주초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 건물 전체의 다른 소유주와 공동 소유하게 됩니다. 이로 인해 건물 관리, 운영, 처분 등에서 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이는 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다.

유동화 물건: 유동화 자산으로서, 해당 자산의 특수한 금융 구조 및 관리 방식에 대한 이해가 필요하며, 이는 거래 및 관리에 복잡성을 더할 수 있습니다.

이용 현황 및 용도: 지하 1층 101호가 현재 주차장으로 이용 중인 것으로 파악되나, 건물 자체의 용도가 근린상가이므로 향후 근린생활시설로서의 활용 가능성을 검토해야 합니다. 실제 임대 수익이나 사용 수익률에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

협소한 대지지분: 총 대지 면적 대비 본 건의 대지지분은 15.97㎡로 매우 협소합니다. 이는 향후 건물 재건축이나 증축 시 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 근린상가 지분 매각 건입니다.

주변 입지 및 교통 조건은 보통 수준으로 평가되며, 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재된 지역 특성상 상업적 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계 상으로는 농협은행 근저당이 말소기준이 되어 낙찰 후 모든 부담이 소멸되므로, 권리 분석 측면에서는 안전한 물건입니다.

하지만, 지분 매각과 유동화 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다. 또한, 해당 호실이 현재 주차장으로 이용 중임을 감안할 때, 근린생활시설로서의 수익성과 잠재력을 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

경매를 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

거제시의 지속적인 개발 및 지역 경제 활성화에 따른 상업 시설 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

건물 내 다른 공유자와의 협의를 통해 임대 수익 증대 또는 자산 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 520,000,000원입니다.

인수되는 권리가 없으므로, 이를 기준으로 하되 주변 실거래가, 건물 가치, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 지분 매각 건임을 감안하여 다른 공유자의 지분 가치, 건물 전체의 이용 현황 및 관리 방안을 충분히 검토한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.