나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22107 [1] 경상남도 거제시 상동동 54-9 벽산이-솔렌스힐3차 301동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제상동초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 상가, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물 중 3층 303호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제상동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22107 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 54-9 벽산이-솔렌스힐3차 301동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 115,000,000원

토지면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치하며, '거제상동초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 상가, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 단지 내로의 차량 접근성은 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 완경사지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 대지권의 토지 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제상동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 우리은행 근저당권(을3)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위인 소유권이전(갑4), 가압류(갑5), 강제경매(갑6) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 채무 총액은 120,650,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 박준환 (박 )

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-04

확정일자: 2024-03-04

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 상동동 일대는 아파트 단지와 주거 편의시설이 밀집된 주거 지역입니다. 주변에 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오 시설이 직접적으로 언급되거나 표시된 내용은 없습니다.

5. 생활정보

본 물건은 벽산 e-솔렌스힐 3차 아파트 301동 3층 303호입니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 벽산 e-솔렌스힐 3차

* 주소: 경상남도 거제시 상동동 54-9

* 사용승인일: 2015년 03월 30일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 506세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 등

* 주차대수: 총 67대 (지상 3대, 지하 14대) - 건축물대장상 지하 기계식 주차 496대, 옥외 기계식 주차 67대 포함 총 563대 주차 가능.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문, 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 이는 물건의 실제 상태를 정확히 파악하기 어렵게 하는 요인이 될 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 변동성 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 상동동에 위치한 아파트로, 주변의 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 없다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 확인이 제한적이라는 점은 입찰 시 주요 고려사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 실거주 또는 임대 목적: 아파트로서 기본적인 주거 가치를 가지며, 향후 지역 부동산 시장의 흐름에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 거제상동초등학교 인근에 위치하며, 단지 내 및 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원이며, 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 7일: 108,000,000원 (19층)

* 2026년 5월 17일: 116,000,000원 (19층)

* 2026년 6월 7일: 105,000,000원 (6층)

최근 거래가를 고려할 때, 본 건의 시세는 약 105,000,000원 ~ 116,000,000원 범위로 파악됩니다. 감정가는 해당 범위 내에 있으며, 본 건의 3층이라는 층수와 내부 확인이 제한적이라는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 임차인이 대항력이 없어 인수하는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 시세와 리스크를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

이는 감정가 및 최근 실거래가와 비교했을 때, 내부 확인의 제약이라는 리스크를 반영한 보수적인 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 분위기 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 결정을 내리는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.