나이스옥션 법원경매 마산 2025타경328 [1] 경상남도 함안군 칠서면 계내리 358-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 칠서면 계내리 소재 "이룡삼거리" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택이 밀집되어 있는 취락지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 로폭 약 5m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

후첨 건물 감정평가요항표를 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1 동측 일부는 타인 점유로 추정되며, 타인 점유로 인해 토지의 사용·수익에 영향받는 경우 토지의 가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 일련번호 2-1 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지도배 등. 창 호 : PVC 창호. 2) 일련번호 2-2 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 내외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.

이용상태

1) 일련번호 2-1 : 주택. 2) 일련번호 2-2 : 창고.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비되어 있으며, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 조적조 슬래브지붕 단층, 주택의 일부, 약 12.0㎡. ㉡ : 판넬조 판넬지붕 단층, 주택의 일부, 약 18.8㎡. ㉢ : 경량철골조 썬라이트지붕 1층소재, 가추, 약 8.2㎡. ㉣ : 판넬조 판넬지붕, 단층, 보일러실, 약 3.0㎡. ㉤ : 판넬조 판넬지붕 단층, 화장실, 약 1.5㎡.

공부와의 차이

일련번호 2 건물 및 제시외건물㉡,㉢ 동측 일부, 제시외건물㉣은 타인 토지상에 소재하는 것으로 판단되는 바, 응찰시 점유부분을 반드시 확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상 적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 응찰시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 동쪽 일부는 타인 점유로 추정되며(타인 점유부분에 대한 법정지상권 성립할 여지 있음, 이를 감안한 감정평가액임), 목록2 건물 일부 및 제시외 건물 일부는 타인 토지상에 소재하는 바 이에 관해 매수인은 입찰시 재확인하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경328 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 계내리 358-1

용도: 단독주택

감정가: 73,871,800원

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

토지지분: 169㎡ (약 51.12평)

건물면적: 60.70㎡ (약 18.36평)

건물지분: 60.7㎡ (약 18.36평)

건물 제시외면적: 43.50㎡ (약 13.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동함안농업협동조합

감정평가서 요약: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

주위환경: 경상남도 함안군 칠서면 계내리에 위치하며, "이룡삼거리" 남서측 원거리에 소재합니다. 주변은 단독주택이 밀집된 취락지대입니다. 인접한 칠서산업단지 개발로 인한 일부 경제 활동도 존재합니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 중부내륙고속도로와 국도 5호선이 지역을 관통하여 교통망은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태: 대상 물건 토지는 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 1997년 4월 15일 삼칠농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 외 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 29,000,000원 (등기부요약 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택이 밀집된 취락지대에 위치하고 있어 주거 기능 중심의 상권으로 볼 수 있습니다. 인근에 칠서산업단지가 있어 관련 종사자를 대상으로 한 소규모 상업 시설이 존재할 수 있습니다. 다만, 상세한 상업 시설 현황에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 칠서초등학교, 칠성중학교, 칠원중학교, 칠원고등학교 등이 존재합니다. 취락지대의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 및 공공시설 정보는 지역 특성상 차량 이동을 통한 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 목록1 동쪽 일부에 타인 점유가 추정되며, 이에 따라 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지의 사용 및 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

타인 점유 및 타인 토지상 건물: 목록1 토지 동쪽 일부는 타인 점유로 추정되며, 목록2 건물 일부 및 제시외 건물 일부가 타인 토지상에 소재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 매수인의 세심한 확인이 요구됩니다.

내부 확인 곤란: 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰에 기반하여 감정평가되었습니다. 응찰 전 내부 상태 및 이용 상황에 대한 재확인이 필수적입니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 외에 고도지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠서면 계내리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 법정지상권 성립 가능성, 타인 점유, 타인 토지상 건물 존재 가능성 등 복합적인 법적·물리적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정평가액은 73,871,800원으로, 이러한 리스크 요인들이 반영된 가격으로 판단됩니다. 물건명세서 및 등기부등본 상 소멸되지 않는 권리(법정지상권)가 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

취락지대 내 단독주택: 주위가 단독주택 밀집 지역으로, 주거용으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

인근 산업단지: 칠서산업단지(칠서공단)가 인근에 위치하여 지역 경제 활동과 관련한 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 73,871,800원입니다. 주변 유사 물건의 거래 사례를 보면, 함안군 칠서면 계내리에서 제2종일반주거지역의 단독주택(대지 100평, 건물 30평)이 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 주거용 부동산 가치를 시사합니다.

그러나 본건은 법정지상권 성립 가능성, 타인 점유 추정, 타인 토지상 건물 소재 가능성 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 이해관계인 폐문으로 인한 내부 확인 곤란 등의 문제도 존재합니다. 이러한 리스크 해소에 소요되는 시간과 비용, 그리고 법적 불확실성을 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하고, 현장 답사를 통해 정확한 점유 현황 및 건물 상태를 파악한 후, 추가적인 법률 및 부동산 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준에서 잠재적 가치를 평가하며, 리스크 해소 비용을 최우선으로 고려한 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.