나이스옥션 법원경매 마산 2025타경329 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 20-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교" 북측 인근 에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 소로한면과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 섀시창호임.

이용상태

본건은 주택으로 이용 중임.

설비내역

급.배수, 위생설비, 난방설비 및 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨'사진용지' 및 건물개황도와 같이 제시외건물ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ 4동이 소재함.

공부와의 차이

본건은 2층은 공부상면적(23.83㎡)과 실측면적(49.5㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-본 건 2층은 공부상 면적(23.83㎡)과 실측면적(49.5㎡)이 상이함.
-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 마산지원 2025타경329 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 20-7번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 177,417,210원입니다.

토지 면적은 96.50㎡ (약 29.2평)이며, 건물 면적은 83.76㎡ (약 25.3평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 건물 제시외 면적 12.36㎡ (약 3.7평)도 포함됩니다.

건축물대장상 건물은 1977년 3월 22일 사용 승인되었으며, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치하며, '용마초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인접 도로 상태는 동측으로 소로한면과 접해 있습니다.

교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 7월 21일 접수된 구암새마을금고의 근저당(65,000,000원)입니다.

이하의 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

채권자로는 주식회사경진공조(강제경매, 42,981,358원)가 있습니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 위 는 2023년 1월 13일 전입하였고, 2025년 11월 19일 확정일자를 받았습니다.

그러나 대항력은 없는 것으로 파악되어, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 산호동 일대는 단독주택과 함께 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

주변의 연립, 다세대 주택 실거래 정보를 보면, 2017년에 건축된 54.39㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 3월 12,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 전용면적당 약 235만원 수준입니다.

다만, 본 물건은 단독주택이며, 건축년도가 1977년으로 비교 대상 다세대 주택들보다 오래되었으므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 작용하므로, 이를 고려한 별도의 시세 조사가 필요합니다.

주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설이 인근에 있을 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 용마초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경은 단독주택과 아파트가 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 2층의 공부상 면적(23.83㎡)과 실측 면적(49.5㎡)이 상이하여, 향후 건축물대장 관련 문제나 증축에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태, 하자 여부, 점유 관계 등을 상세히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 4동이 소재하며 일괄 매각에 포함되므로, 해당 건물들의 현황 및 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

* 건물 준공연도가 1977년으로 상당히 노후되어 있어, 리모델링 또는 재건축 가능성 및 관련 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동의 주거지 내 단독주택으로, 용마초등학교 인근에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

등기부상 권리 관계는 모두 소멸 예정으로 깨끗하나, 건물 노후화, 면적 불일치, 내부 확인 불가 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 정확한 현장 조사와 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 리스크를 감안한 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 생활 편의시설 인근으로 주거 가치가 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 기존 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 토지 가치: 단독주택으로서 토지 자체의 가치가 중요하며, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 177,417,210원입니다.

주변 다세대 주택의 최고 실거래가(전용면적당 약 235만원)를 단순 적용할 경우, 본건 건물 면적(83.76㎡) 기준 약 1억 9,680만원으로 산정되나, 이는 단독주택 및 건물 노후도를 반영하지 않은 수치입니다.

건축년도가 1977년으로 오래되었고, 면적 불일치 및 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려할 때, 감정가에서 일정 비율 할인하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 감정가의 85% 수준을 적용하여 추정하면 약 150,794,633원입니다.

인수할 보증금이 없다는 점을 감안하더라도, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 추가적인 주변 단독주택 시세 조사 없이는 정확한 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

제시된 정보와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가 범위를 150,000,000원 ~ 170,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사 결과 및 시장 상황을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.