나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12315 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1439-5 화정마을아이파크가야 412동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '분성초학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

차량진입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 정류장이 소재하며 전반적인 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사슬라브지붕 15층 건물 내 5층 503호로서, (사용승인일 : 2004.08.30) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못함. 창 호 : PVC창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 건물내 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 장방형에 유사한 토지로 '아파트건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측으로 대로3류, 남측으로 중로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 대로3류(폭 25m~30m)(3-1-6)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경12315 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 삼계동 1439-5 화정마을아이파크가야 412동 5층503호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

265,000,000원

1.5. 토지면적

48. 26㎡ (약 14.60평)

1.6. 건물면적

84. 97㎡ (약 25.70평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

애OOOOOO

1.10. 아파트 기본 정보

단지명: 화정마을아이파크가야

주소: 경상남도 김해시 해반천로168번길 23 (삼계동 1439-5)

사용승인일: 2004.08.30

총 동수: 13개동

총 세대수: 851세대

최고층: 20층 (본건 5층)

총 주차대수: 1185대

1.11. 건물 구조 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕

건물 층수: 지하 0층 ~ 지상 15층 (본건 5층)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽, 바닥, 천정: 폐문부재로 조사치 못함

창호: PVC창호

1.12. 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 2004-10-13 (현대산업개발주식회사)

소유권이전: 2004-10-13 (최지호)

소유권이전(매매): 2011-09-16 (김민재)

말소기준권리: 근저당 2015-11-27 (에이치케이저축은행, 금226,200,000원)

총 등기부채권 금액: 315,900,000원

1.13. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.14. 특이사항

* 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하였으며, 인근 유사 물건의 내부 구조, 공부 및 외부 관찰 등을 바탕으로 평가되었음. 응찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태를 재확인할 필요가 있음.

* 내부 및 바닥, 천정 상태는 폐문부재로 조사치 못함.

1.15. 주의사항

* 내부 이용 상황 및 관리 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

1.16. 특수물건정보

제공된 정보 없음.

1.17. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

금액이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 인수 여부 및 보증금/차임에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '분성초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 장방형에 유사한 토지로 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 동측으로 대로3류, 남측으로 중로3류에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (공동, 북부지구)

* 대로3류 (폭 25m~30m), 중로3류 (폭 12m~15m) 접함

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2015년 11월 27일 접수된 에이치케이저축은행의 근저당권(을2)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 을3, 갑4 등)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.4. 총 권리금액

등기부상의 총 채권 금액은 315,900,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 혼합 지역

본건이 위치한 삼계동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역이면서, 동시에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주민들의 일상생활을 지원하는 상업 기능도 함께 수행하고 있습니다.

4.2. 교육 및 교통 인프라

분성초등학교 등 교육시설과 버스정류장, 도시철도 정류장이 인근에 위치하여 정주 여건이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 분성초등학교 (남서측 인근)

* 분성중학교, 김해분성고등학교 등 (도보 가능 거리)

* 가야대학교 (상대보호구역 지정 관련)

5.2. 편의시설

* 아파트 단지 내 복리시설: 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

* 인근 근린생활시설 이용 가능

5.3. 교통시설

* 차량 진입 용이 (대로3류, 중로3류 접함)

* 시내버스정류장 및 도시철도 정류장 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 정확한 이용 및 관리 상태 파악에 제약이 있습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 미상 임대차 현황

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2004년 사용 승인된 건물로, 15층 아파트임을 고려할 때 연식에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

상대보호구역 등 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있어, 주변 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 삼계동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 현황 미상 등 권리분석 및 현장 조사 과정에서 확인되지 않은 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

분성초등학교를 비롯한 교육시설과 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 대단지 아파트

851세대의 대단지로 관리비 부담이 상대적으로 분산될 수 있으며, 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

8.3. 최근 매매 시세 상승

최근 2026년 5~6월에 동일 단지 내 더 넓은 면적의 세대들이 2억 7천만원에서 3억 8천 5백만원 사이에서 거래된 사례가 있어, 시장 수요가 꾸준히 유지되고 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.97㎡) 및 층수(5층)를 고려할 때, 감정가(2억 6,500만원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임차인 현황 미상 등의 리스크를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

최근 동일 단지 내 101.967㎡ 면적의 1층 세대가 2억 7,000만원에 거래되었고, 119.974㎡ 면적의 13~14층 세대들이 3억 3,300만원에서 3억 8,500만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 84.97㎡ (약 25.7평)는 제공된 실거래 사례의 면적보다 작습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 시작하여 내부 수리비 및 명도 비용 등을 감안하여 약 2억 7,500만원에서 2억 9,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 권리관계 재확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.