나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12736 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 864-12 일동미라주아파트 103동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "석산교차로" 북동측 인근에 위치하는 일동미라주아파트 103동 14층 1402호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/지상20층 중 제14층 제1402호로서,(사용승인일 : 2003.07.03.) 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향의 완경사 위 자체지반 대체로 평탄시 되는 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 주위 가로망 상태 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12736 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 864-12 일동미라주아파트 103동 14층1402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 37.80㎡ (약 11.4평)

* 건물면적: 76.11㎡ (전용면적, 약 23.0평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (FSB2506유동화전문유한회사)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 동면 석산리 864-12 일동미라주아파트 103동 14층1402호

* 주위환경: "석산교차로" 북동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 대체로 양호합니다. 단지 주변 도로망 상태 또한 보통 수준입니다.

* 토지형상: 서측 하향의 완경사지에 자체 지반은 대체로 평탄한 가장형의 토지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 28일 페퍼저축은행의 근저당권 (을10)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 페퍼저축은행 근저당권 (을10, 을11)

* 경남신용보증재단 가압류 (갑7)

* 중소기업은행 가압류 (갑8)

* 신용보증기금 가압류 (갑9)

* 서울보증보험 가압류 (갑10)

* 에프에스비2506유동화전문유한회사 임의경매 (갑11, 사건번호의 근거)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 내용 없음).

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 참고사항: 임대차 관계가 불분명하여 대항력 있는 임차인이 있을 경우 추가 확인 및 명도에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하여 주변에 주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지명: 일동미라주아파트

* 준공년월: 2003년 7월 3일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕, 지하1층/지상20층 중 14층 1402호

* 내부상태: 아파트로 이용중이며 관리상태는 무난한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

* 주차: 총 114대 (세대당 약 0.5대)

1.5. 잠재적리스크

* 건물 노후화: 2003년 준공으로 20년 이상 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 따른 명도 위험이 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 양산시 동면의 주거 지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸되어 클린하며, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 추가 확인이 필요하나, 아파트 자체의 가치는 안정적인 편입니다. 가장 큰 주의사항은 임차인 현황이 미상이라는 점이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자포인트

* 양산시 동면의 주거 단지 내 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 명확합니다.

* 14층의 로열층으로, 일조 및 조망권 확보가 유리할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 데이터와 비교 시, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정평가액: 160,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 (75.32㎡, 13층): 122,000,000원

* 2026년 4월 (76.11㎡, 16층): 166,000,000원

* 2026년 6월 (76.11㎡, 2층): 131,000,000원

* 본건은 76.11㎡ 면적에 14층으로, 최근 거래된 16층 (166,000,000원)과 2층 (131,000,000원)의 중간 가치를 고려할 때, 시세는 약 140,000,000원에서 155,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가 160,000,000원을 기준으로, 임차인 미상 등의 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 적정 입찰가는 보수적으로 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.