나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31943 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1576-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ‘상인고등학교’ 남서측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 아파트단지, 단독주택, 주상복합건물, 소규모 점포, 학교 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남측 인근에 '상화로', 남서측 인근에 '월곡로', 북동측 인근에 '상인로', '앞산순환로'가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통 상황 대체로 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 자체지반 평탄하며 주상복합건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(2018-03-30)(택지개발사업완료)<택지개발 촉진법>.

제시목록 외의 물건

별첨 '건물 감정평가요항표' 참조 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 2)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서 - 사용승인일 : 1995.02.09 - 외 벽 : 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감, - 바 닥 : 바닥내장재, 하드너, 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

본건 기호 2)는 단독주택 및 소매점 등으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기호 2)는 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 주택부분은 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에서 처럼 부합물 및 종물로 사료되는 기호 ㄱ)~ ㄹ)이 소재하여 현장조사시 개략적인 실측으로 면적 사정하여 감정평가의 목적을 고려하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : ---

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31943 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1576-17

* 용도: 단독주택

* 감정가: 723,842,000원

* 토지면적: 233.00㎡ (약 70.5평)

* 건물면적: 370.50㎡ (약 112.1평)

* 건물 제시외면적: 43.20㎡ (약 13.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사아이엠뱅크 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청자)

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역, 상대 보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ‘상인고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 주상복합건물, 소규모 점포, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경은 대체로 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 ‘상화로’, 남서측 인근에 ‘월곡로’, 북동측 인근에 ‘상인로’, ‘앞산순환로’가 통과합니다. 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 대체로 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로와 접합니다.

* 주변 시설: 본건 인근에는 상인고등학교가 있으며, 월곡역사박물관이 위치해 있습니다. 또한, 대동종합시장과 같은 상업 시설도 인근에 있습니다. 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 5월 26일 접수된 대구은행의 근저당권 (을5)입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 소유권이전, 공유자전원지분전부이전(말소), 가압류 3건(모두 말소), 임의경매(말소)가 등기되어 있습니다. 을구에는 근저당권 3건(모두 말소)이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전(말소), 가압류 3건(모두 말소), 임의경매(말소)가 등기되어 있습니다. 을구에는 근저당권 3건(모두 말소)이 등기되어 있습니다.

* 말소 기준 권리(2015-05-26) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 500,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2014-12-04

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 서 이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 제시되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 단, 이는 법원의 배당 및 임차인 신고 내용에 따른 것이므로, 실제와 다를 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 대구광역시 달서구 상인동의 제1종일반주거지역에 위치하며, 주변에 아파트, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

* 건물 이용 현황: 본 건물은 현재 단독주택 및 소매점 용도로 이용 중입니다.

* 시장 동향: 주변의 '다세대' 주택 매매 정보는 약 5,000만원에서 15,000만원 수준으로, 이는 본건과 같은 단독주택과는 규모 및 성격이 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 하지만, 유사 규모의 다가구주택 매매 사례(349.2㎡, 7.5억원)가 있어, 본건의 감정가 수준은 시세 대비 합리적인 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: '상인고등학교' 인근으로 안정적인 주거 및 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 편의시설: 대동종합시장과 같은 전통시장 및 다수의 상업 시설이 근접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: '상화로', '월곡로', '상인로', '앞산순환로' 등 주요 도로망 접근이 용이하며, 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서 임차인은 전입일자(2014-12-04)가 말소기준권리(2015-05-26)보다 앞서 대항력이 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 제시되었으나, 임차인의 권리 관계는 실제 인수 여부 및 법적 절차에 따라 변동될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(약 8.9억원)이 감정가(약 7.2억원)보다 높아, 유찰 가능성 또는 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건물 연식: 1995년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(43.20㎡)은 일괄매각 대상에 포함되어 있으나, 명확한 현황 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동의 안정된 주거 지역 내에 위치한 단독주택으로, 교육 시설 및 주요 도로망 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 7.2억원 수준이며, 토지 233㎡, 건물 370.5㎡ 규모입니다. 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 제시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 사항은 면밀한 권리 분석이 필요합니다. 주변 환경은 주거지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활이 편리하며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 제시외 건물 포함 일괄매각으로 진행됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 달서구 상인동의 수요가 꾸준한 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 단독주택: 희소성 있는 단독주택으로, 개인의 라이프스타일에 맞게 다양하게 활용 가능한 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 주요 도로 인접 및 대중교통 이용 편리성, 그리고 주변 상업 시설 및 학교 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 또는 분리 매각의 번거로움이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 723,842,000원입니다. 주변의 '다세대' 주택 매매 정보는 본건 '단독주택'의 시세를 직접적으로 반영하기에 한계가 있습니다. 유사 규모의 '다가구' 주택 거래 사례(349.2㎡, 7.5억원)를 참고할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 723,842,000원

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 약 579,000,000원 ~ 651,000,000원

* 주의사항: 최종 입찰가는 물건의 정확한 현황 조사, 임차인 권리관계의 확실한 재확인, 법원 진행 상황, 유사 물건 시세 재조사 등 종합적인 분석을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.