나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1459 [1] 경상남도 양산시 남부동 331 남양골든아트 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 '양산종합시장' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(가)는 2012년 12월 24일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상5층 중 제4층 제401호로서, 현상 및 관리상태는 보통시되며, 외벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등 내벽 : 일부 타일붙임 및 벽지마감등 창호 : 샷시창호등입니다.

이용상태

공부 및 현황 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 약 8m, 남동측으로 약 3m 내외 폭의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1459 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 남부동 331 남양골든아트 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 113,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.74㎡ (약 10.20평)

토지지분: 33.7356㎡ (약 10.20평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 '양산종합시장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 4일 접수된 김종기 근저당권(240,000,000원)입니다. 그 이후 접수된 가압류, 압류, 강제경매 등기들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계는 281,192,440원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2019-06-03

확정일자: 2019-02-14

대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (명시)

* 임차인: 배

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2019-06-03

확정일자: 2019-02-14

대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (명시)

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 임차인 노OO, 배OO 두 명 모두 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 주를 이루고 있습니다. 대형 상업 시설과의 접근성은 보통입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 2012년 12월 24일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물은 현상 및 관리상태가 보통이며, 외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시입니다.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 토지 이용 상태

토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 법적으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 임차인이 해당 물건에 대한 법적 권리를 주장하며 명도 지연 또는 추가적인 법적 분쟁을 야기할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

일반상업지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한구역, 상대보호구역 등의 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 남부동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 연도(2012년)와 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 113,000,000원으로 책정되었으나, 인근 거래 사례들을 고려할 때 유사한 면적대의 아파트나 빌라 시세와 비교 분석이 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자의 보증금 부담은 없다는 긍정적인 요소입니다. 그러나 명도 과정의 잠재적 위험성을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도(2012년)로 비교적 현대적인 건물입니다.

* 양산시 남부동이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어, 명도만 원만히 해결된다면 추가적인 금전적 부담이 적습니다.

* 도시형생활주택으로 실수요자 및 투자자에게 접근 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원입니다. 인근 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적, 연식, 상태 등에 따라 가격 편차가 존재합니다. 제공된 인근 거래 사례(삼신빌라, 대창빌라, 성복타운)의 평당가격을 감안할 때, 본건의 면적(약 18.13평)과 건물 연식(2012년)을 고려하여 시세 형성이 이루어질 것으로 예상됩니다.

특히 '인수 보증금 합계 0원'이라는 명시적인 정보는 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 부담하지 않아도 됨을 의미하므로, 이는 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 비용 및 시간을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 105,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 92.9% 수준으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.