나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3392 [1] 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 OOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 소재 ‘한울안중학교’ 북서측 인근에 위치하는 부동산 (토지)으로서, 부근일대는 전, 답 등의 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건(일련번호 1,2) 인근까지 차량의 진입 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(일련번호 1,2)는 인접필지 대비 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 기준시점 기준 휴경지(임야화 진행중) 상태임.

인접 도로상태

본건(일련번호 1,2)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) :자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(한울안중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건(일련번호 1,2)는 휴경지 상태로 장기간 방치되어 임야화 진행중에 있으며, 분묘소재여부 등은 미상이니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수)
지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3392 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 1020

용도: 전 (농지)

감정가: 193,116,000원

토지면적: 1987.00㎡ (약 601.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 공동담보, 일괄매각

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 지적도상 맹지

감정평가요약

- 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 소재 ‘한울안중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 임야, 주택 등으로 형성된 농경지 및 산림지역입니다.

- 차량 진입은 가능하나 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

- 토지는 인접필지 대비 완경사지에 위치한 부정형 토지이며, 기준시점 현재 휴경지 상태로 임야화가 진행 중입니다.

- 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근성에 제약이 있습니다.

- 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(한울안중학교)에 해당합니다.

- 공부와의 차이는 없으나, 장기간 휴경 및 임야화 진행으로 인해 분묘 소재 여부는 미확인되었습니다.

토지 등기부 요약

- 소유권 이전: 김백용 (2019-02-28), 김점자 (2024-06-28)

- 말소기준권리: 을6 근저당권 (밀양축산업협동조합, 2024-06-28, 120,000,000원)

- 기타 권리: 을7 지상권설정공동담보목록 (말소 예정), 갑11 강제경매 (이해식, 2025-10-21, 307,013,698원)

- 등기부채권 총액: 120,000,000원 (근저당권 기준)

물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026-01-23

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용 없음 (다만, 지상권 개요 언급 있으나 상세 불분명)

- 비고: 일괄매각, 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 지적도상 맹지.

3. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 내 '한울안중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 주택 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통: 차량 진입은 가능하나, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지 지적도상 맹지로서 외부 도로에 직접 접하지 않아 차량 및 보행자 접근에 어려움이 예상됩니다.

* 주변 환경: 본건 인근에 한울안중학교(대안학교)가 위치하고 있습니다. 현풍읍은 중부내륙고속도로 및 지선이 지나며 현풍IC가 있어 교통의 요지입니다. 대구 테크노폴리스와 인접하여 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 토지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변이 농경지 및 산림지역으로 이루어져 있어 혐오시설이 없을 가능성이 높습니다.

4. 권리분석

* 경매 종류: 부동산강제경매 (채권자: 이OO).

* 권리 관계:

* 말소기준권리: 2024년 6월 28일자 밀양축산업협동조합의 근저당권(을6)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권(을6) 및 후순위 권리들(을7, 갑11 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, '지상권개요' 언급이 있는 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 등기부등본상 을7 근저당권은 말소 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원입니다. 현재 해당 물건에 대한 임차인은 없습니다.

5. 상권분석

* 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 내 농경지 지역에 위치하고 있어 별도의 상권이 형성되어 있지 않습니다.

* 가장 가까운 교육 시설로는 한울안중학교가 있으며, 이는 상권 형성보다는 지역의 생활 편의시설로서의 의미가 큽니다.

* 현풍읍 자체는 교통의 요지이며 대구 테크노폴리스와 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성은 있으나, 본건 토지의 직접적인 상권 영향은 제한적입니다.

6. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 한울안중학교(대안학교)가 있습니다. 현풍읍 내에는 대구포산초등학교, 대구현풍초등학교, 현풍중학교, 현풍고등학교, 포산고등학교, 비슬고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 진입은 가능하지만 맹지이므로 접근성에 제약이 있습니다. 현풍시외버스터미널이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 달성군에는 달성스포츠파크, 달성도서관 등 편의시설이 있으며, 현풍읍 내에도 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 확인 필요).

7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지(전)로서 취득 시 해당 자치단체의 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수 신청이 무효 처리되거나 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지 (접근성 제약): 지적도상 맹지이므로 토지 이용 및 건축에 있어 진입로 확보가 필수적이며, 이로 인한 건축 허가 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 분묘 존재 가능성: 토지가 휴경지 상태로 장기간 방치되어 임야화가 진행 중이며, 분묘 소재 여부가 불분명합니다. 만약 분묘가 발견될 경우 분묘기지권 등 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용계획상 행위 제한:

* 자연녹지지역: 건축 행위 등이 제한될 수 있습니다.

* 고도지구(3층 이하): 건축물 높이 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 제한이 있습니다.

* 상대보호구역(한울안중학교): 학교 환경보호를 위한 건축 제한이 있을 수 있습니다.

* 장기 휴경 및 임야화: 현재 휴경지 상태로 임야화가 진행 중이어서 토지 형질 변경 및 복구에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 지리에 위치한 토지(전)로, 감정가는 193,116,000원입니다. 주변은 농경지 및 임야, 주택 등이 혼재되어 있으며, 인근에 한울안중학교가 있습니다. 교통 상황은 차량 진입이 가능하나, 지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 단점으로 작용합니다. 또한, 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 점은 반드시 유의해야 합니다. 토지가 현재 휴경 및 임야화가 진행 중이고 분묘 소재 여부가 불분명하다는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 자연녹지지역, 고도지구 등 토지이용계획상의 제한 사항도 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 특별한 문제는 없어 보입니다.

9. 투자 포인트

* 현풍읍 지역 발전 가능성: 대구 테크노폴리스와 인접한 현풍읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 넓은 면적(약 601.52평)의 토지임에도 불구하고 감정가가 1.9억 원대로, 향후 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 농지로서의 활용: 농지 취득 자격이 있고 직접 경작할 의사가 있다면, 농지로서의 활용을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰가율 60%~80% 수준을 고려하여 산정하는 것이 일반적입니다. 하지만 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘 존재 가능성, 개발 제한 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 관련 법규 검토가 필수적입니다.

따라서, 본 건의 감정가 193,116,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여, 인수 보증금(0원)을 제외한 금액 대비 약 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 최소 예상 입찰가 (감정가의 50%): 약 96,558,000원

* 최대 예상 입찰가 (감정가의 70%): 약 135,181,200원

이는 일반적인 기준이며, 실제 입찰가는 입찰 참여자들의 의사, 현장 상황, 권리 관계 및 추가적인 리스크 요소에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 의견은 참고용으로만 활용하시고, 최종 입찰가는 개별적인 심층 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.