나이스옥션 법원경매 포항 2025타경545 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 오천리 1013 연일에코코아루아파트 102동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 오천리 "연일대교 남단" 남서측 약 1km 지점에 소재하는 "연일에코코아루아파트" 제102동 8층 802호 단위세대로서, 동측 일대는 포항철가공단, 북측 형산강 건너는 포항시가지, 남측 및 서측 일대는 농경지대로 형성된 지역으로 환경 보통임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 제102동 중 8층 802호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 일부 화강석 붙임 등 내벽 ; 몰탈위 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 창호 하이샛시 유리 2중창 등 ( 사용승인일 ; 2010.11.30.)

이용상태

아파트

설비내역

위생·급배수 급탕설비, 승강기, 소화전 및 화재탐·경보시설등 소방시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 다각형의 토지로 인접지대와 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

서측 폭 20m, 북측 폭 12m, 남측 및 동측 폭 10m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영일중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(영일중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호 2) ; 준주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영일중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(영일중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호 3) : 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영일중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(영일중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 ; 소유자가 거주하고 있는 것으로 조사되었으나 재확인이 필요 할것임. 2) 기 타 : 내부조사가 곤란하여 외부에서 개략적인 조사에 의하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경545 (1)

채권자: 북OOOOOOO (등기부상 북경주새마을금고)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 오천리 1013 연일에코코아루아파트 102동 8층 802호

용도: 아파트

건물명: 연일에코코아루아파트

건축승인일: 2010년 11월 30일

총층수: 20층 중 8층

1.3. 면적 및 가치

감정가: 211,000,000원 (2억 1,100만 원)

토지면적: 41.33㎡ (약 12.51평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

토지지분: 41.33㎡ (약 12.51평)

건물지분: 84.9822㎡ (약 25.71평)

1.4. 단지 정보 (연일에코코아루아파트)

동수: 4개동

세대수: 476세대

전체 대지면적: 약 20,008.7㎡

전체 건축면적: 약 13,891.18㎡

전체 연면적: 약 65,989.58㎡

주차대수: 총 611대 (지하 자동식 260대, 옥외 자동식 351대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차충전기: 지상 12대, 지하 10대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 오천리 소재 "연일대교 남단"에서 남서측 약 1km 지점에 위치한 "연일에코코아루아파트" 102동 8층 802호입니다.

단지 동측 일대는 포항철강공단이 위치하며, 북측으로는 형산강을 건너 포항시가지가 형성되어 있고, 남측 및 서측으로는 농경지가 분포하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인접 도로폭은 서측 20m, 북측 12m, 남측 및 동측 10m의 포장도로에 접하고 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 확인 필요)

본건 인근에 포항철강공단이 위치하고 있어, 공업단지의 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 구체적인 혐오시설 유무 및 환경 영향에 대한 추가적인 현장 조사 및 지역 정보 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기 현황

본건의 소유권은 주식회사 한국토지신탁, 강강례, 장기형 순으로 이전되었습니다. 현재 소유자가 거주 중인 것으로 조사되었으나, 이는 명도 전 반드시 재확인이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 북경주새마을금고 근저당 (접수일자: 2022.09.29.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권: 해당사항 없음.

상기 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액: 298,296,189원

* 북경주새마을금고 근저당: 176,400,000원

* 북경주새마을금고 임의경매: 141,873,696원

* 부산은행 가압류: 105,288,746원

* 신한카드 가압류: 16,607,443원

(주의: 상기 금액은 등기부등본 상의 총 채권액이며, 실제 경매 진행 과정에서 변동될 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

소유자가 직접 거주하는 것으로 조사되었으나, 점유 관계는 명확히 재확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 포항시 남구 연일읍 오천리 지역은 주거, 공업, 농경지가 혼합된 복합적인 성격의 지역입니다. 동측의 포항철강공단은 지역 경제의 한 축을 담당하고 있으며, 북측의 포항 시가지와의 접근성이 좋습니다.

4.2. 아파트 단지 내 특징

연일에코코아루아파트는 2010년 준공된 비교적 신축급 아파트 단지로, 총 4개동 476세대의 규모를 갖추고 있습니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 편의시설이 마련되어 있습니다. 인근 지역의 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 환경

토지이용계획상 영일중학교 및 영일고등학교가 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 및 기반 시설

차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·급탕설비, 승강기, 소화전, 화재탐지시설 등 아파트로서 필요한 기본적인 생활 기반 시설이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유자 점유 및 명도 관련

'기타참고사항'에 소유자가 거주하는 것으로 조사되었으나 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 점유자를 명확히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

6.2. 내부 상태 확인 제한

'기타참고사항'에 내부 조사가 곤란하여 외부에서 개략적인 조사만 이루어졌다고 기재되어 있습니다. 이로 인해 실제 내부의 상태, 하자, 수리 필요 여부 등을 정확히 파악하기 어려울 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한 사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구 제한을 받고 있습니다.

* 준주거지역

* 소로1류, 중로3류, 중로1류 (도로 접합)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (영일중·고등학교)

* 비행안전제2구역(전술)

상기 제한 사항들은 토지의 활용에 일부 제약을 줄 수 있으나, 아파트 건물 자체의 거주 가치에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

6.4. 과도한 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 2.98억 원에 달하지만, 말소기준권리 이후의 채권은 소멸되므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 경매 진행 현황을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 연일에코코아루아파트 102동 802호는 포항시 남구 연일읍에 위치한 2010년식 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1,100만 원으로 책정되었으며, 권리 분석 상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 소유자의 점유 가능성 및 내부 상태 확인 제한이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 명도 및 물건 상태에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공 연식(2010년)으로 상품성이 양호함.

* 포항철강공단 및 포항 시가지와의 접근성이 좋아 직주근접 수요 기대.

* 인근 학교(영일중·고)로 인한 안정적인 교육 환경.

* 말소기준권리 이후 채권 소멸로 권리관계가 비교적 명확함.

* 단지 내외의 편의시설 및 기반 시설 양호.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 85㎡)의 연일에코코아루아파트 매매가는 1억 9,000만 원에서 2억 1,000만 원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 2억 1,100만 원은 최근 시세의 상단 또는 약간 상회하는 수준입니다.

잠재적 리스크(소유자 점유, 내부 상태 확인 제한)와 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 할 때, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 1억 9,000만 원 ~ 2억 원

* 적정 접근: 2억 원 ~ 2억 500만 원

최종 입찰가 결정 시에는 위에서 언급된 리스크 요인, 본인의 자금 계획, 현장 조사 결과, 그리고 해당 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.