나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9532 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 623-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '봉덕초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독·다가구주택, 다세대주택 및 노선상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니 다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-18)(대구봉덕초등학교, 세부사항 은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 세멘기와지붕 단층건으로서, - 외벽: 목재, 타일 및 샤시 등 마감 - 내벽: 벽지 등 마감 - 창호: 샷시창호입니다. 나),다) 시멘블럭조 슬라브지붕 단층건으로서, - 내ㆍ외벽: 시멘트몰탈위페인팅 및 타일 마감 - 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

가): 주택 나): 화장실 다): 창고

설비내역

가,나): 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방배관설비(주택부분) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호 ㄱ),ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

나) 건물은 공부상 용도가 '창고'이나, 실제 '화장실'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 주택 내부는 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조를 확인하지 못 하였으나, 동류형 건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경 매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
지분매각(공유자의 우선매수에 관한특별매각조건이 있음). 목록1 (나) 건물은 공부상 용도가 ‘창고’이나 실제 ‘화장실’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9532 (1)

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 623-14

물건종별: 단독주택

감정평가액: 69,401,500원 (전체 물건 기준)

토지면적: 137.90㎡ (약 41.7 평)

토지지분: 34.475㎡ (약 10.4 평)

건물면적: 47.60㎡ (약 14.4 평) (주요 건물) + 26.40㎡ (약 8.0 평) (제시외 건물) = 총 74.00㎡ (약 22.4 평)

건물지분: 11.9㎡ (약 3.6 평)

매각구분: 토지 및 건물 지분매각 (1/4 지분으로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '봉덕초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 노선상가 등이 혼합된 주거 및 상업 혼합지대입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역(봉덕초등학교)에 해당합니다.

* 도로상태

본건 토지는 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설

봉덕초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 종합적인 주변 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 '수성구(대구광역시)'의 압류(갑13)입니다.

* 경매 진행 권리

본 경매는 2025년 10월 20일 접수된 '주식회사 벽산'의 강제경매(갑19)에 의해 진행됩니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

* 공유자의 우선매수 신고 가능: 본 건은 지분매각이므로, 공유자들이 최고가 매수신고가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 박 (전입일자: 2006-07-18)이 존재합니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 시 법적 검토 및 주의가 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 및 경정 등기가 다수 존재하며, 상속 및 판결에 의한 소유권 변동 이력이 있습니다. 현재 진행되는 강제경매는 채무 불이행에 따른 지분 경매입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 9일 거래된 62.94㎡ 규모의 다세대 주택이 9,800만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 155.6만원)

* 2026년 2월 11일 거래된 78.035㎡ 규모의 다세대 주택이 16,050만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 205.7만원)

* 2026년 7월 15일 거래된 43.93㎡ 규모의 다세대 주택이 6,200만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 141.1만원)

이러한 주변 시세를 볼 때, 본건의 전체 감정가 69,401,500원은 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 본 건은 단독주택의 지분 매각이며, 제시외 건물이 포함된 점, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점 등을 고려해야 합니다. 전체 토지 면적(137.90㎡)과 건물의 연면적(약 74.00㎡)을 고려할 때, 1/4 지분의 감정가는 약 17,350,375원으로 산정됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 봉덕초등학교가 인접하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 주거 환경: 단독 및 다세대 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의 시설: 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근에서 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 및 공유자 우선매수: 본 건은 토지와 건물 지분 매각이므로, 명확한 지분 비율 확인 및 공유자 우선매수 신고 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 명도 시 임차인의 권리 및 법적 절차에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

* 건물 상태 및 용도 불일치: 공부상 '창고'이나 실제 '화장실'로 사용되는 건물이 있으며, 제시외 건물(화장실, 창고)이 일괄 매각에 포함됩니다. 내부 마감 상태 및 구조에 대한 정확한 확인이 어렵습니다.

* 현황 조사 미확인: 거주인 부재로 인해 주택 내부의 정확한 마감 상태 및 구조 확인이 이루어지지 않았습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 인한 건축 및 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 입지 조건상 초등학교 인접 및 도로 접합 등 양호한 측면이 있으나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 용도 불일치 및 제시외 건물 포함, 내부 미확인 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 공유자 우선매수 신고 가능성과 임차인 명도 문제가 주요 쟁점이 될 수 있습니다. 이러한 리스크들을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 전체 물건 대비 낮은 감정가로 인한 지분 매수 시 잠재적 시세 차익 가능성.

* 봉덕초등학교 인접 등 교육 환경 고려.

9. 예상 입찰가

본 건의 전체 감정가는 69,401,500원이며, 토지 및 건물 지분(1/4 추정)의 감정가는 약 17,350,375원입니다. 주변 다세대 주택의 거래 사례와 본건의 단독주택 및 지분 매각이라는 특성을 고려하고, 잠재적 리스크(임차인, 공유자 우선매수 등)를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 18,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 정확한 지분 비율 및 임차인의 법적 효력 등에 대한 추가적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.