나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9545 [1] 경상북도 칠곡군 기산면 행정리 1202 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.10.29

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 칠곡군 기산면 행정리 소재 '행정마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 국도주변의 농촌지대로서 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등 등으로 형성되어있어 주위환경 대체로 보통임.

토지의 상황

1)형상 및 이용상황 : 부정형의 토지로서 남측 급경사지에 2단 계단식으로 조성된 공업용건부지로 이용중이며, 남측 도로보다는 다소 고지이며, 일부분은 경사지임. 2)토지이용계획사항 : 계획관리지역, 농림지역, 성장계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역-800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 도시관리계획 입안중(군계획입안중(칠곡군공고제2024-995호)). 3)도로상태 : 본건 남측으로 왕복2차선포장도로와 접함.

건물의 구조 및 현상

1)건물의 구조 2 : 강파이프조(Φ200mm) 슬레이트 칼라쉬트지붕 슬래브지붕(증축부분) 단층으로서 처마고 : 약 4미터, 외벽 : 세멘블럭조 위 페인트, 철근콘크리트기중 보강 및 샌드위치판넬마감 등 내벽 : 몰탈위 페인트 및 판넬 마감 등 바닥 : 콘크리트 위 에폭시 코팅 마감 등 천장 : 판넬 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임. -증축부분 일반철골구조 슬래브지붕 단층으로서 벽체 : 판넬마감 등 바닥 : 에폭시 코팅 마감 등 천장 : 판넬 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임. 3 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등 내벽 : 세멘몰탈 위 페인트, 벽지 및 타일 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 천장 : 아스칼텍스 및 천장지 마감 등 창호 : 알류미늄샷시 단창, 페어글라스 및 하이샤시 창호 등임. 4 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서 외벽 : 적벽돌조적 및 몰탈 위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인트 마감 등 바닥 : 모노륨깔기 및 일부 타일 마감 등 천장 : 천장지 마감 등 창호 : 목재 및 알루미늄샷시 2중창임. 5 : 일반철골조 판넬지붕 단층으로서 주기둥 : H-Beam 400x200m/m, 처마고 : 약 7미터 벽체 : T75mm샌드위치판넬마감 등 바닥 : 콘크리트 위 하드너 마감 등 창호 : 하이샷시 창호임. 2)이용상태 2 : 공장 및 창고 등 3 : 사무소 4 : 사무실 및 기숙사 5 : 창고 3)부대설비 2 : 소화전설비 및 화재탐지설비 등이 되어있음. 3,4 : 모두 화재탐지설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음. 5 : 화재탐지설비 등이 되어있음. 4)공부와의 차이 기호2는 '강파이프조 슬레이트지붕' 이나, 실제 일부 '칼라쉬트지붕' 임. 기호4는 건물의 용도가 '기숙사'이나, 실제 1층은 '사무실' 2층은 '일부 사무실'임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 In Line Sputter System 및 수전설비 등으로서 현상 및 관리상태는 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

본건 기계기구 중 기호 3,4는 기호 1),2)의 목록 중복 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각포함
목록2는 강파이프조 슬레이트지붕이나 실제 일부 칼라쉬트지붕
목록4는 건물의 용도가 기숙사이나 실제 1층 사무실, 2층 일부 사무실
감정평가서 상 기계기구 중 기호 3,4는 기호 1,2의 목록중복임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 칠곡군 기산면 행정리 1202에 소재한 공장용 부동산입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경9545 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 3,360,681,900원입니다.

토지 면적은 10,936.00㎡ (약 3,308.11평)이며, 건물 면적은 2,902.45㎡ (약 878.07평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보 물건입니다.

목록2 건물은 강파이프조 슬레이트지붕이나 실제 일부 칼라쉬트지붕으로 되어 있으며, 목록4 건물은 공부상 용도가 기숙사이나 실제 1층 사무실, 2층 일부 사무실로 이용 중입니다.

감정평가서 상 기계기구 중 기호 3, 4는 기호 1, 2의 목록과 중복되는 것으로 확인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 칠곡군 기산면 행정리 소재 '행정마을' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 국도변 농촌 지대로, 중·소규모 공장, 전·답, 임야 등이 혼재하여 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 토지로서, 남측 급경사지에 2단 계단식으로 조성된 공업용 건부지로 이용 중이며, 남측 도로보다는 다소 고지대이나 일부분은 경사지가 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한지역-800m), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획(군계획) 입안 중에 있습니다.

본건 남측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 9월 29일 접수된 하나은행의 근저당권(을7)입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있으며 구체적인 내용이 없어, 지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 사단법인한국전기이륜형자동차협회 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-17, 대항력 없음)

* 임차인: 씨제이테크주식회사 (보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2023-07-31, 대항력 없음)

* 임차인: 주식회사시엔케이 (보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2015-11-18, 대항력 있음)

* 임차인: 주식회사오즈텍이엔지 (보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-02-15, 대항력 없음)

인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 '주식회사시엔케이'는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

총 등기부채권액은 토지 기준 4,111,341,350원, 건물 기준 4,100,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 국도변 농촌 지역에 위치한 공장 용도로, 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 거리가 있습니다.

주변은 중소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어, 일반적인 상권 형성이나 유동인구는 많지 않을 것으로 판단됩니다.

주요 소비 시설이나 편의 시설에 대한 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용도이므로 생활 편의 시설과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

가장 가까운 마을은 '행정마을'이며, 기본적인 생활 기반은 해당 마을 또는 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용은 국도변 버스 노선에 의존할 가능성이 높으며, 자세한 교통망 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당하므로, 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '주식회사시엔케이'가 존재하며, 보증금 5,000,000원에 대해 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 법적 해석에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건축물 현황과 공부상 차이: 목록2 건물의 지붕 재질 차이 및 목록4 건물의 실제 용도(사무실)와 공부상 용도(기숙사) 불일치는 향후 건축물 대장 변경이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 기계기구 중복 평가: 감정평가된 기계기구 중복 평가는 감정평가서의 정확성에 대한 의문을 제기할 수 있으며, 실사 시 재확인이 필요합니다.

* 미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 표기되어 있어, 존재 가능성이 있는 지상권의 내용 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 불확실성을 더합니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 상황이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 비교적 넓은 토지를 보유하고 있습니다.

입지 조건은 국도변 농촌 지역으로, 공장 운영에는 필요한 도로 접근성은 갖추고 있으나, 주변 환경은 농경지와 소규모 공장들이 혼재하는 지역입니다.

권리관계에서 가장 큰 주의점은 대항력 있는 임차인의 존재와 미확인된 지상권의 가능성입니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 부담이 발생할 수 있는 점을 간과해서는 안 됩니다.

건물 현황과 공부상 차이는 추후 행정적 문제를 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

토지 이용 규제 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 10,936㎡의 넓은 토지는 향후 증축이나 재개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 공장 운영 용이성: 현황 공장으로 이용 중이며, 기본적인 도로 접근성이 확보되어 있어 기존 사업장의 경우 운영 지속 가능성이 있습니다.

* 계획관리/성장관리 지역: 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 3,360,681,900원입니다.

권리분석상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(주식회사시엔케이)의 존재와 미확인된 지상권 가능성, 건물 현황과 공부상 차이 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

또한, 토지 이용계획상의 규제와 도시관리계획 입안 중이라는 점도 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정해 볼 때, 감정평가액의 약 85~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 2,900,000,000원 내외로 판단됩니다.

단, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 상세 분석, 시장 상황 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.