나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1190 [1] 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 105동 17층1708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 황제리 소재 "진성초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "창신황제타운 제105동 제17층 제1708호" 단위세대로서, 부근 일대는 다가구주택, 근린생활시설, 산업단지내 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 주변 간선도로 및 인근 교통시설등과의 접근성등을 고려할때 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 20층건 중 17층 1708호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인트마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 장판 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시2중창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며 방2, 거실, 주방, 욕실1 등으로 조사 됩니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 인접지대와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 동측으로 폭 약8미터 내외의 진입 로를 통하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(진11,경산시 제2009-20호[2009.04.20])(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(저수지상류 100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 설비, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등 으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1190 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 105동 17층 1708호

* 용도: 아파트

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 아파트 정보:

* 아파트명: 창신황제타운

* 동/호수: 105동 17층 1708호

* 건축년도: 1996년

* 총 세대수: 1112세대

* 총 층수: 20층

* 본건 층수: 17층

* 전용면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 공급면적: 정보 없음

* 총 주차대수: 622대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 경산시 진량읍 황제리 소재 "진성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 다가구주택, 근린생활시설, 산업단지 내 공장 및 농경지 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 주변 간선도로 및 인근 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 또한, 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 강동근

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 4월 17일

* 확정일자: 2018년 3월 27일

* 배당신고일자: 2024년 5월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 6천만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김정희 (2002.12.07), 채경자 (2016.10.20, 8천만원)

* 주택임차권: 강동근 (2024.05.03), 60,000,000원, 말소: 인수 (전입 2018.04.17, 확정 2018.03.27)

* 가압류 및 압류: 신용보증기금, 경북신용보증재단, 중소기업은행, 국민건강보험공단, 한화생명보험, 경산세무서장 등 다수.

* 말소기준권리: 대구지방법원 2020카단30199 (신용보증기금 가압류, 2020.01.17 접수)

* 등기부 채권 총액: 929,108,852원

* 물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(강동근)가 있습니다. 임대차보증금 6천만원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권이 존재합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 경상북도 경산시 진량읍 황제리 일대는 주거용 건물인 아파트 단지 외에 다가구주택, 근린생활시설이 산재해 있으며, 인근에 산업단지 내 공장 및 농경지가 분포하고 있습니다. 이러한 산업단지 및 농경지의 존재는 지역 경제 활동의 일부를 형성하지만, 주거 환경의 쾌적성과는 별개로 고려될 부분입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경:

아파트는 철근콘크리트 벽식구조의 20층 건물 중 17층에 위치하며, 전용면적 59.91㎡ (약 18.12평)으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실 1개로 구성되어 있습니다.

* 편의시설 및 기반시설:

위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 교육시설:

단지 북동측 인근에 진성초등학교가 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

임차인 강동근은 대항력(전입 2018.04.17, 확정 2018.03.27)을 보유하고 있으며, 보증금 6,000만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 매수 비용이 증가하게 됩니다.

* 복잡한 권리관계:

다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 을구 7번 임차권은 인수되는 권리이므로 주의가 필요합니다.

* 주변 환경:

인근에 산업단지 및 공장, 농경지가 혼재되어 있어, 일부 지역에서는 소음이나 환경적 요인으로 인한 주거 쾌적성이 저하될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

가축사육제한구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경산시 진량읍에 위치한 창신황제타운 아파트 105동 17층 1708호(전용 59.91㎡)입니다. 감정가는 6,000만원으로 책정되었습니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인 강동근씨가 대항력(전입 2018.04.17, 확정 2018.03.27)을 갖추고 있으며, 보증금 6,000만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 실질적인 매수 비용을 증가시키는 주요 요인입니다.

주변 환경은 주거지, 근린생활시설과 함께 산업단지 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가되나, 산업시설과의 인접성은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(6,000만원)을 고려하여 실질적인 투자 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

* 해당 아파트와 인근 지역의 임대 수요 및 임대 수익률 분석을 통해 투자 가치를 평가해야 합니다.

* 산업단지 인근의 배후 주거 단지로서의 잠재력과 향후 지역 발전 가능성을 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

최근 제공된 매매 정보를 살펴보면, 2026년 6월과 7월에 59.91㎡ 면적의 창신황제타운이 5,100만원에서 6,100만원 사이에서 거래된 것으로 나타납니다.

* 2026년 6월 12일, 106동 17층: 5,500만원

* 2026년 6월 10일, 102동 10층: 6,100만원

* 2026년 7월 9일, 6층: 5,100만원

이 자료들은 미래 시점의 거래이거나, 제공된 JSON 형식의 데이터로 실제 시장 상황과 다를 수 있음을 유의해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

감정가는 6,000만원이며, 최근 시세는 5,100만원 ~ 6,100만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 가장 큰 리스크는 6,000만원의 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 인수 보증금을 고려하면, 낙찰가는 시세보다 상당히 낮게 책정되어야 합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 4,500만원 ~ 5,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이 가격은 인수해야 할 보증금 6,000만원을 제외한 낙찰가 기준이며, 실제 투자 시에는 현장 조사, 임대 수요 분석, 권리관계 재확인 등을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.