나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12548 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 986 신부 디 이스트 202동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '산안동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 빌라 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하고, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층으로 (사용승인일: 2018.05.30) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동,서,남측으로 왕복2차선 포장도로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-04-23)(신부2단지), 소로3류(폭 8m미만)(소로3-1167, 보행자전용도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역 (천안신안초등학교(상대정화구역)).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 아파트단지 동측으로 '신부 디 이스트 1단지'가 소재하며, 아파트단지의 관리 등은 1단지와 통합되어 운영되고 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12548 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 986 신부 디 이스트 202동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 333,000,000원

건물면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

토지면적: 51.58㎡ (약 15.60평)

사용승인일: 2018년 5월 30일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 동남구 신부동에 위치하며, '산안동 행정복지센터' 남측 인근입니다.

주변 환경: 본건이 속한 신부 디 이스트 단지는 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 빌라 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 아파트 단지는 동, 서, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신부2단지)으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 천안신안초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 19일자 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다.

등기부 요약:

소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었습니다.

근저당, 가압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정이거나 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

본 건에 설정된 총 채권액은 471,830,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

아파트 단지 자체적으로 1단지와 통합 관리되어 운영되고 있어 단지 내 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 천안신안초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 이마트 천안터미널점, 신세계백화점(천안터미널점) 등이 가까이 있어 쇼핑이 편리합니다. 또한, 도솔공원이 가까워 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

주거환경: '신부 디 이스트' 단지는 2018년 5월 입주를 시작한 아파트로 비교적 신축이며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 단지는 총 2,144세대 규모이며, 주차는 세대당 1.3대로 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

현재 파악된 바로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리상의 위험은 낮습니다.

건축물 상태는 2018년 사용 승인으로 비교적 양호합니다.

주변 지역 개발 계획이나 혐오시설 관련하여, 천안시는 과거 쓰레기 매립장, 소각시설, 하수종말처리장 등 혐오시설 주변 지역 주민들을 위해 예산을 지원한 사례가 있습니다. 본건 소재지 인근에서 혐오시설로 인해 문제가 발생했다는 직접적인 보고는 없으나, 향후 주변 지역 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신부동에 위치한 신축 아파트로, 명확한 권리 관계와 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 천안신안초등학교 등 교육 시설과의 근접성도 장점입니다.

인수할 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2018년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 및 임대 용이.

권리관계 명확: 말소기준 권리 하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

우수한 입지: 신부동 내 주거 선호 지역에 위치하며, 이마트, 신세계백화점 등 편의시설과 천안신안초등학교 접근성이 좋음.

무인수 임차인: 인수할 보증금이 없어 명도 관련 위험 최소화.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 333,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 '신부 디 이스트' 아파트가 2026년 7월 2.75억원, 2026년 6월 3.33억원, 3.25억원 등에 거래된 사례가 있습니다. 이를 참고하여 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.