나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16065 [1] 충청남도 예산군 덕산면 신평리 553 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 신평리 소재, ‘덕산온천관광지’ 내에 위치하며 부근은 온천관광지 주변 상가,주택, 농경지 등으로 형성되어 있음

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 무난시 됨

형태 및 이용상태

정방형 평지로 상업용으로 이용

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 계획관리지역, 관광.휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광지,온천지구,역사문화환경보존지역.

제시목록 외의 물건

붙임, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상5층 건으로 - 외벽: 석재붙임, 드라이비트 마감. - 내벽: 인테리어마감, 벽지 및 일부타일 등. - 창호: 샷시창호.

이용상태

숙박시설(여관)으로 이용

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 급배수 설비 구비, 승강기설비, 난방시설 등 구비.

부합물 및 종물

붙임, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 건물사용승인일 : 2005.01.05.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠,㉡,㉢ 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16065 (1)

소재지: 충청남도 예산군 덕산면 신평리 553 (신주소: 충청남도 예산군 온천단지2로 101)

용도: 근린시설 (숙박시설 - 여관)

감정가: 1290388200원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.2. 토지 정보

토지면적: 758.70㎡ (약 229.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 785.89㎡ (약 237.7평)

건물 제시외 면적: 350.00㎡ (약 105.9평) - 본 매각에 포함됨

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 지상 5층

건축물 사용승인일: 2005년 01월 05일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 충청남도 예산군 덕산면 신평리에 소재한 '덕산온천관광지' 내에 위치하고 있습니다. 주변은 온천관광지 특유의 상가, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 개발 현황

본 토지는 도시지역, 계획관리지역, 관광.휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 관광지, 온천지구, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

현재 덕산온천관광지는 민간 개발 사업이 본격화되고 있으며, 스플라스리솜 등 기존 시설을 중심으로 관광객 유치 노력이 이어지고 있습니다. 특히, 고품격 숙박시설 건립을 위한 호반그룹과의 업무협약이 체결되는 등 관광지로서의 활성화가 기대되는 지역입니다.

2.4. 혐오시설 및 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 덕산온천관광지는 스플라스 리솜, 윤봉길 의사 유적, 예당호, 내포신도시 등과 인접하여 다양한 관광 인프라를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지 및 건물)

본 물건은 다수의 권리관계가 설정되어 있었으나, 대부분 말소된 상태입니다.

말소기준권리인 덕산농업협동조합의 근저당권(2023.07.11. 접수, 720,000,000원)을 기준으로 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 경매는 충남신용보증재단의 강제경매(2025.10.22. 접수, 50,499,252원)입니다.

등기부채권 총액: 772,200,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 추후 대항력 있는 임차인이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 제공된 등기부 요약에는 지상권에 대한 정보가 명시되어 있지 않습니다. 이는 추가 확인이 필요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 관광지로서의 잠재력

본 물건은 덕산온천관광지 내에 위치하여 온천 및 관광 시설과의 연계성이 높습니다.

과거 연간 400만 명 이상의 관광객이 방문했던 명성을 되찾기 위해 현재 대규모 관광지 개발 및 숙박시설 확충 사업이 진행 중이며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

특히, 숙박시설로서의 활용도가 높아 관광객 유치 및 수익 창출에 유리한 입지입니다.

4.2. 상권 특징

온천 관광지의 특성상 계절별 관광객 변동이 있을 수 있으나, 꾸준한 관광객 수요가 예상됩니다.

숙박 시설, 식당, 편의 시설 등이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

온천 관광지 인근에 상업시설 및 주거시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 관광 및 휴양 시설

덕산온천, 스플라스 리솜, 윤봉길 의사 유적, 예당호 등 다양한 관광 및 휴양 시설과 인접하여 여가 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

임대관계 미상으로, 추후 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 미소멸 권리 가능성

등기부상 명시되지 않은 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 개발 사업의 불확실성

현재 진행 중인 관광지 개발 사업이 계획대로 완료되지 않거나 예상치 못한 변수가 발생할 경우, 물건 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 예산군 덕산온천관광지 내에 위치한 숙박시설로, 낙후되었던 지역이 민간 투자 유치 및 개발 사업을 통해 활성화를 앞두고 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

넓은 토지 면적과 5층 규모의 건물, 제시외 건물 포함 등 물리적인 이점과 함께, 주변 관광 인프라가 잘 갖춰져 있어 향후 관광객 증가에 따른 수익성 개선이 기대됩니다.

다만, 임대관계 미상인 점과 미소멸 권리의 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 개발 사업의 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 덕산온천관광지 개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 숙박시설로서의 높은 활용도와 온천 지역의 지속적인 관광 수요.

* 상대적으로 낮은 권리 총액 대비 높은 감정가.

* 토지/건물 일괄 매각으로 효율적인 관리 및 운영 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,290,388,200원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 덕산온천관광지의 개발 재개 및 활성화에 대한 긍정적인 뉴스가 다수 보도되고 있으며, 이는 부동산 가치 상승에 대한 기대감을 높이고 있습니다.

주변 시세, 투자 목적, 향후 개발 계획 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 903,271,740원 ~ 1,161,349,380원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 권리 분석 심화, 주변 유사 물건 시세 조사 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.