나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503623 [1] 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 5층530호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물(2016년 2월 5일 사용승인) 5층 530호로서 외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503623 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 5층530호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 118,000,000원

토지면적: 6.60㎡ (약 2.00평)

토지지분: 6.6039㎡ (약 2.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.28㎡ (약 7.04평)

건물지분: 23.2849㎡ (약 7.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건축년도: 2016년 2월 5일 사용승인

총 층수: 8층

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 나성동 732번지 세종모닝시티2차 5층530호

* 주위 환경: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임. 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

* 도로 상태: 서측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

1.2. 권리분석

* 사건 번호: 대전지방법원 2025타경503623 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 감정가: 118,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물(2016년 2월 5일 사용승인) 5층 530호

* 이용 상태: 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 되어 있음.

* 등기부 현황 요약:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기(접수번호 2025.9.5. 제4709722호)가 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 정보:

* 임차인: 이효진

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-16

* 확정일자: 2023-02-02

* 대항력: 있음

* 말소기준권리: 갑5 (가압류, 이효진, 2025-08-08)

* 주택임차권 (을1): 권리금액 105,000,000원, 말소: 인수 (전입일자 2023-02-16)

* 권리 분석 핵심:

* 가장 중요한 권리는 임차인 이효진의 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있어 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서, 임차인 이효진에게 지급된 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않는 경우, 낙찰자는 미회수된 보증금 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 합니다. 인수해야 할 총 보증금은 105,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 세종시의 중심 상업 및 행정지구에 위치하여 유동인구가 많고, 국세청 등 주요 관공서가 인접해 있어 업무 시설 및 관련 종사자들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에는 상업 시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 유사 부동산의 실거래가 및 임대 시세 분석이 제한적입니다. 별도의 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 세종모닝시티2차

* 주용도: 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 근린생활시설, 판매시설

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2016년 02월 05일

* 총 층수: 8층

* 해당 층: 5층

* 세대수: 216세대

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 경보 및 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 국세청, 세종시청(인근), 다수의 상업시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 리스크 : 을1 (주택임차권) 등기상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 명시되어 있습니다. 임차인 이효진의 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 이는 본 물건 투자의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 입찰가 산정의 어려움 : 위 임차보증금 인수 가능성 때문에, 실제 투자 금액이 감정가나 시장가를 초과할 수 있습니다. 입찰가 산정 시 이 인수 금액을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 건축물 용도 다양성 : 건물 내에 도시형생활주택 외 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 있어 건물 관리 및 이용에 있어 복합적인 측면이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심 상업지구에 위치한 투자 가치가 있는 입지를 갖추고 있습니다. 교통, 행정, 상업 시설 접근성이 우수하여 안정적인 수요가 기대됩니다. 그러나, 선순위 대항력 있는 임차인 이효진(보증금 105,000,000원)의 보증금 인수 가능성이 매우 높아, 실질적인 투자 비용이 크게 증가할 수 있는 위험을 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 이러한 인수 리스크를 철저히 분석하고 감당할 수 있는 범위 내에서 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 상업지역에 위치한 입지 우수성.

* 국세청 등 주요 기관 인근으로 직주근접 수요 및 임대 수요 지속 예상.

* 도시형생활주택으로 1인 가구, 젊은 직장인 등의 수요층 확보 용이.

* 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 118,000,000원

* 인수 보증금 (최대): 105,000,000원

* 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외):

* 감정가 - 인수 보증금 = 118,000,000원 - 105,000,000원 = 13,000,000원

* 제시된 계산 방식에 따라 ‘인수 보증금’을 제외한 예상 입찰가는 13,000,000원입니다.

* 주의사항:

* 위 예상 입찰가는 '인수 보증금' 105,000,000원을 고려하여, 낙찰가가 결정되면 추가로 부담할 금액이 0원이 되도록 역산한 것입니다. 즉, 총 실질 부담액이 감정가 수준(118,000,000원)이 되도록 하는 것을 목표로 합니다.

* 그러나 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 실제 경매에서는 경쟁으로 인해 이보다 높게 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 또한, 만약 배당 절차에서 임차인 이효진에게 105,000,000원 전액이 배당되지 못한다면, 낙찰자는 13,000,000원이라는 입찰가 외에 추가로 105,000,000원 또는 그 일부를 부담해야 합니다. 이 경우 실질적인 총 투자 비용은 118,000,000원을 훨씬 초과하게 되므로, 본 물건의 실제 가치 및 예상되는 총 투자 비용을 면밀히 재산정해야 합니다.

* 반드시 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.