나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503614 [1] 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 5층540호 근린상가 경매

세종특별자치시 보듬3로 8-20 세종한신휴시티, 5층540호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경503614(대전지방법원 경매7계). 감정가 92,300,000원, 최저가 22,160,000원. 매각기일은 2026-07-21입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 503614 [1]
소재지	세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 5층540호
도로명주소	세종특별자치시 보듬3로 8-20 세종한신휴시티, 5층540호
용도	근린상가
매각기일	2026.07.21
관할법원	대전지방법원 경매7계 (470-1807)
이용제한	시가지경관지구(중심), 일반상업지역, 지구단위계획구역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), (접함)광로3류(폭 40m~50m), 가축사육제한구역, (접함)소로1류(폭 10m~12m)

세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 5층540호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	7.82㎡ (2.36평)
건물면적	24.03㎡ (7.27평)

금액

감정가	92,300,000원
최저가	22,160,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	2,216,000원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.03	92,300,000원	유찰
2차	2026.04.07	64,610,000원	유찰
3차	2026.05.12	45,227,000원	유찰
4차	2026.06.16	31,658,000원	유찰
5차	2026.07.21	22,160,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 도담동 소재 &quot;도램마을11단지&quot; 서측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.
교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난시 됨.
건물의 구조: 일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 5층 540호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.
이용상태: 오피스텔 등으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음. ※ 현장조사시 폐문 부재 등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.
토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 토지 기준 서측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 40m내외의 포장도로, 북측 및 남측으로 보행자전용도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 토지(1,3) : 각각 일반상업지역,시가지경관지구(중심),지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로2류(폭 15m~20m) (접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지(2) : 일반상업지역,시가지경관지구(중심),지구단위계획구역(행정중심복합도시),광로3류 (폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503614 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 660, 세종한신휴시티 5층 540호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 92,300,000원

토지 면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

토지 지분: 7.817㎡ (약 2.36평)

건물 면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

건물 지분: 24.026㎡ (약 7.27평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도램마을11단지" 서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임을 시사합니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 서측으로는 약 15m, 동측으로는 약 40m 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 북측 및 남측으로는 보행자 전용도로가 인접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류, 중로2류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

대항력 있는 임차인으로 정온유 씨가 확인됩니다.

* 임차인: 정온유

* 보증금: 99,750,000원

* 차임: 0원 (주의: 차임이 0원으로 기재되어 있어 정확한 계약 내용을 확인해야 할 필요가 있습니다.)

* 전입/사업자 등록일: 2021년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 3월 30일

* 배당신고일자: 2025년 4월 2일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약 및 권리관계

등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(정온유, 임차보증금 99,750,000원, 전입일자 2021.03.31)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 인수 권리입니다. 말소기준권리는 갑구 4번 세종세무서장의 압류입니다.

3.3. 권리분석 결론

매수인은 을구 3번 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 도담동은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 유동인구를 확보하고 있습니다. 특히, 건물이 "업무시설, 판매시설, 근린생활시설" 복합 용도로 사용 가능하며, "오피스텔 등으로 이용 중"이라는 점은 다양한 업종의 입점을 고려할 수 있음을 나타냅니다. 인근 도로는 차량 통행이 빈번하여 접근성이 좋은 편입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

세종시 개발 계획 및 정부청사와의 접근성을 고려할 때, 도담동 지역은 지속적인 발전 가능성을 지니고 있습니다. 다만, 본 건의 경우 '근린상가' 용도임에도 '오피스텔'로 이용되고 있다는 점은 향후 용도 변경 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본 건 인근에는 도램마을11단지 등 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 위치하고 있어 잠재적인 고객 수요가 존재합니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통 인프라

도담동은 우수한 학군으로 알려져 있으며, 늘봄초등학교, 도담중학교, 도담고등학교 등이 인근에 위치합니다. BRT 노선 이용이 편리하며, 정부세종청사 및 주요 기관과의 접근성이 우수하여 직주근접 수요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

을구 3번 임차권으로 인해 보증금 99,750,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주용도는 '업무시설'로, 본건 용도는 '근린상가'이나, 실제 이용 상태는 '오피스텔'로 기재되어 있습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 행정처분이나 재산권 행사 시 제약이 될 수 있으므로, 정확한 현황 파악 및 조치가 필요합니다.

6.3. 임차인 차임 관련 의문

임차인 현황에 '차임: 0원'으로 기재되어 있는 부분은 일반적인 임대차 계약과 상이하여, 임대차 계약의 실질적인 내용(예: 무상 임대, 특수 관계 등)에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.4. 주변 상권의 특수성

과거 보도자료에 따르면 도담동 상가거리 일부 지역에서 불법 주정차, 불법 광고물, 쓰레기 무단 투기, 노상 방뇨 등 무질서한 문제가 지적된 바 있습니다. 이는 상권 이미지 및 전체적인 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 도담동의 주요 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가 물건입니다. 편리한 교통망과 우수한 학군, 정부세종청사와의 근접성 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 불일치 가능성, 임차료 0원이라는 특이사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 권리관계 및 실제 이용 현황을 철저히 분석하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 도담동 핵심 입지: 정부세종청사 및 주요 기관 접근성 우수, BRT 노선 이용 편리.

* 다목적 활용 가능성: 근린상가, 업무시설, 오피스텔 등 다양한 용도로 활용 가능성 내포.

* 우수한 생활 인프라: 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집, 우수한 학군.

* 소액 투자의 기회: 감정가 9,230만원 대비 소형 면적, 적절한 투자 규모 고려 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 99,750,000원을 제외하고 산정합니다. 본 물건의 감정가는 92,300,000원입니다. 임차인 보증금 인수액이 감정가보다 높으므로, 실질적인 낙찰가를 산정함에 있어 보증금 인수액을 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 소형 상가나 오피스텔의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 인수해야 하는 부담이 크므로, 이를 상쇄할 수 있는 충분한 수익률 또는 시세차익을 확보할 수 있는 가격으로 입찰해야 합니다.

현재 유사 면적의 오피스텔 실거래가(약 6,000만원 ~ 1억 1,000만원 선) 및 주변 상가 시세를 종합적으로 고려하되, 낙찰 후 발생하는 추가적인 명도 및 관리 비용, 공실 위험 등을 감안해야 합니다.

따라서, 본 건은 현재 감정가 92,300,000원을 기준으로, 인수 보증금 99,750,000원을 고려할 때, 매우 보수적으로 접근하여 60,000,000원 ~ 75,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계에 대한 정밀 분석, 그리고 본 물건의 실질적인 활용 방안에 따른 수익성 분석을 통해 결정해야 합니다.

이 경우, 총 매수 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 + 기타 부대 비용이 되므로, 투자 수익률을 면밀히 검토하시기 바랍니다.1.물건 기본정보