나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503633 [1] 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층817호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재‘도담동 행정복지센터’남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용빌딩, 주상용건물, 대규모 아파트단지 등으로 형성된 신도시 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물내 8층 817호로서, (사용승인 : 2014.11.12.) 외 벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 '아파트(도시형생활주택)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지이고, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 도담동 666번지 기준 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503633 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층 817호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 126,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 박OO

1.1. 1. 면적 정보

* 토지 면적: 10.91㎡ (약 3.3평)

* 건물 면적: 28.56㎡ (약 8.6평)

* 전용 면적: 28.56㎡ (약 8.6평) (제공된 건물면적 기준)

* 분양 면적: 제공된 정보 없음

1.1. 2. 건물 상세정보

* 건물명: 라온프라이빗시티Ⅱ

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 3층, 지상 8층 중 8층 817호

* 사용승인일: 2014년 11월 12일

* 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 제1,2종근린생활시설, 판매시설)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업용, 업무용 빌딩, 주상복합 건물, 대규모 아파트 단지 등이 형성된 신도시 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 인근 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

건물은 동측, 서측, 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대표지번 도담동 666번지 기준으로 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 박소정 (박 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 20일

* 확정일자: 2023년 03월 31일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 11월 11일

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임 정보가 명확합니다.

1.3. 2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2025년 10월 23일 접수된 박소정의 강제경매개시결정 (권리금액: 125,121,500원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑4 (소유권이전), 갑5 (소유권이전), 갑7 (압류) 등입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 3. 권리분석 종합

본 건에는 대항력 있는 임차인 박소정(보증금 1억 2,500만원)이 점유하고 있습니다. 그러나 임차인이자 경매 신청 채권자인 박소정의 강제경매 개시결정이 말소기준권리가 되므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 세종시 도담동의 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역에 위치하여 배후수요가 풍부합니다. 주변에 다수의 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 제공된 주변 시세 정보는 '까사누보'라는 다른 건물의 거래 내역으로, 본건과는 동일한 단지는 아니나 도담동 내 유사한 연립다세대 주택의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 도담동 행정복지센터 인근으로 상업지역에 따른 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 용이하여 생활이 편리합니다.

* 건축물/설비: 2014년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 철근콘크리트 구조이며 위생, 급배수, 전기, 승강기, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 임차인의 부재로 인해 내부 상태를 표준적인 기준으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 향후 건물 관리: 2014년 준공된 건물로, 장기적으로 건물 유지 보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 도담동의 중심지에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 등기부등본상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 경매 신청 채권자이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시 도담동의 핵심 입지에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다.

* 권리관계가 명확하여 안전하게 투자할 수 있습니다. (인수되는 권리 없음)

* 주변 상권 및 교통 환경이 뛰어나 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보(까사누보, 도담동 674번지)는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월 24일 거래: 8,500만원 (전용면적 27.6012㎡, 약 8.3평)

* 2026년 04월 10일 거래: 7,500만원 (전용면적 21.422㎡, 약 6.5평)

* 2025년 12월 12일 거래: 10,500만원 (전용면적 21.422㎡, 약 6.5평, 직거래)

본건은 건물 면적 28.56㎡ (약 8.6평)로, 위 시세 정보 중 전용면적 27.6012㎡ (약 8.3평)가 8,500만원에 거래된 사례와 면적 및 건물 연식(2014년 vs 2015년 준공)이 유사합니다. 이를 바탕으로 본건의 시세는 대략 8,500만원에서 9,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가 1억 2,600만원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.9. 2. 예상 입찰가

최근 시세 및 면적을 고려할 때, 8,500만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최소 입찰가: 8,000만원

* 적정 입찰가: 8,500만원 ~ 9,500만원

* 보수적 제안: 8,500만원 ~ 9,000만원

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았으며, 외부 검색을 통한 확인은 불가합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.