나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503654 [1] 세종특별자치시 장군면 도계리 237 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 '장기초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 공동주택 및 로변으로 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하며, 북동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장, 남동 측으로 36번국도가 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, '대(주상용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약, 4-5M 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(도계지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물로서, 외벽: 치장 벽돌 및 석재 붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(2): 지1층: '계단실','엘리베이터' 및 근린생활시설' 로 이용중임. 1층: '계단실','엘리베이터' 및 '근린생활시설' 로 이용중임. 2~4층: '다가구주택(4가구)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.2. 교통 상황

2.3. 도로 접근성

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

3.2. 말소 기준 권리

3.3. 임차인 현황

3.4. 등기부 요약

4. 상권분석

5. 생활정보

5.1. 교육시설

5.2. 교통

5.3. 편의시설

5.4. 혐오시설

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

세종특별자치시 장군면 도계리 237 (새 주소: 세종특별자치시 풍덕골길 38-3)

1.2. 용도

다가구주택 (건축물대장상 주용도: 단독주택, 기타 용도: 다가구주택)

지하 1층: 계단실, 엘리베이터, 근린생활시설

1층: 계단실, 엘리베이터, 근린생활시설

2~4층: 다가구주택 (4가구)

1.3. 토지 정보

면적: 326.00㎡ (약 98.6평)

이용현황: 대(주상용 건부지)

1.4. 건물 정보

면적: 457.83㎡ (약 138.5평)

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물

부대설비: 기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비 등 구비

1.5. 감정가

총 감정평가액: 914,556,160원

1.6. 경매 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503654 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 백제새마을금고 (백OOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 '장기초등학교' 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 공동주택 및 로변으로 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장, 남동측으로 36번 국도가 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로 접근성

북측으로 폭 약 4-5M 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(도계지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 입니다.

가축사육제한구역 (전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 경매 물건은 제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재가 없습니다.

3.2. 말소 기준 권리

등기부상 최선순위 설정일자는 2019년 02월 15일 접수된 백제새마을금고의 근저당권 (을17, 토지 등기부)이며, 이것이 말소기준 권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* (204호) 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-02-21, 배당신고 2024-08-05, 대항력 없음.

* (301호) 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-12-08, 확정 - , 배당신고 2025-11-17, 대항력 없음.

* (302호) 황 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-04-03, 배당신고 2025-12-03, 대항력 없음.

* (401호) 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* (402호) 박 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-26, 확정 - , 배당신고 2025-11-25, 대항력 없음.

* 길 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-21, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-12, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-27, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* 하 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-13, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-14, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-05, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-04, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* HUYNH THISAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-05, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* TOVANDE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-05, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

참고: 현재 파악된 정보상으로 대부분의 임차인은 대항력이 없는 것으로 보입니다. 다만, 길화득, 정성윤, 노인호, 하상용, 이은지, 이혜빈, 문석종, 이정민, HUYNH THISAN, TOVANDE 등 보증금 및 차임이 미상인 임차인에 대해서는 금액이 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다. 일부 임차인의 확정일자 정보가 누락되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

토지 등기부 채권 총액: 489,010,792원

건물 등기부 채권 총액: 350,000,000원

총 채권 합계: 839,010,792원

4. 상권분석

물건지 인근 로변으로 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변 지역은 전, 답 등 농경지가 혼재되어 있어 상업 밀집 지역이라기보다는 농촌 지역에 포함된 근린 상권으로 볼 수 있습니다.

장군면 도계리 지역에서 '승승장군 한다리 승승장터'와 같은 주민 참여 장터가 운영되는 등 지역 공동체 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'장기초등학교'가 남동측 근거리에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통

북동측 인근 간선도로 및 시내버스 승강장, 남동측 36번 국도 이용이 가능하며, 차량 진출입이 용이합니다.

5.3. 편의시설

인근 지역에 기본적인 상점, 식당 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

또한, '승승장군 한다리 승승장터'와 같은 지역 특색을 살린 이벤트가 열리는 점은 지역 주민의 교류 및 생활 편의 증진에 기여할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 농경지가 인접해 있어 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으나, 현재 제공된 정보나 공개된 검색 결과에서는 뚜렷한 혐오시설 정보가 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 약 8.4억 원에 달하는 총 채권액은 낙찰가 산정 및 수익률 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 정보 불확실성: 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 보증금, 차임, 확정일자 등의 정보가 미상 또는 누락되어 있어 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 연대된 다른 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 물건의 가치나 매각 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 변동성: 개발 계획이 있는 지역이지만, 예측보다 개발이 더디거나 계획이 변경될 경우 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 장군면 도계리에 위치한 다가구주택으로, '장기초등학교' 인근에 자리 잡고 있습니다. 농경지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있으며, 기본적인 교통망과 인근의 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 다수의 임차인이 존재하고 일부 정보가 불확실한 점, 그리고 높은 총 채권액은 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다. 일괄매각으로 진행되며, 옥탑 부분도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택의 임대 수익 가능성: 4가구의 다가구주택으로 구성되어 있어 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다. (현 임대차 현황 및 공실률 면밀히 분석 필요)

* 지역 개발 잠재력: 세종시 인근 지역으로, 계획관리지역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 초등학교 인접: '장기초등학교'가 인접하여 가족 단위의 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 농촌 중심지 활성화 사업 수혜 가능성: 과거 '농촌중심지 활성화 사업' 대상 지구로 선정된 이력이 있어, 지역 기반 시설 확충 및 생활 환경 개선의 혜택을 받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 총 감정가는 914,556,160원입니다.

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 선호도, 주변 시세, 임대 현황, 명도 용이성, 수리 필요성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최종 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 파악, 주변 시세 조사, 임차인과의 면담 등을 거쳐야 하며, 법원 경매 정보 및 공신력 있는 부동산 정보 채널을 통해 해당 물건의 낙찰가율 추이 등을 참고하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.