나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5440 [1] 충청북도 제천시 고암동 1163-1 106동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 모산동 소재 "제천소방서" 남동측 도로 월편 인근, 고암동에 위치하고 있는 "부강아파트" 제106동 5층 507호이며, 주위는 아파트단지(부강아파트,고암주공1,2단지, 청전주공1차아파트 등),단독주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트까지 차량접근 가능하며, 대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치 하고 있어 주택지대로서 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 1988.11월에 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 507호 로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시창.

이용상태

아파트(방3, 거실1, 주방, 화장실,현관, 발코니 등)로 이용중임

설비내역

개별 가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비,급배수설비,화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재한 단지는 전반적인 지세는 완경사를 이루고 있으며,단지 형상은 부정형 으로서 7개동 아파트건물 및 단지내 상가건물 등 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트 소재 단지 북측 및 동측으로 왕복2차선도로, 서측으로 왕복2차선도로, 남측으로 로폭 약6m 도로와 각각 접하고 있어 인접도로 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(접함),소로3류(폭 8m 미만)(접함),중로2류 (폭 15m~20m)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,상대보호구역(제천유치원)(교육환경보호에 관한 법률),절대보호구역(제천유치원)(교육환경 보호에 관한 법률),(추가기재)택지개발사업지구(완료)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5440 (1)

소재지: 충청북도 제천시 고암동 1163-1 106동 5층507호

용도: 아파트

감정가: 80,700,000원

토지면적: 41.59㎡ (약 12.58평)

건물면적: 58.93㎡ (약 17.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 백OO

특이사항: 대항력있는 임차인 (단, 권리분석상 '대항력 없음'으로 확인됨)

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 충북 제천시 고암동에 위치한 '부강아파트' 제106동 5층 507호이며, 주위는 아파트단지 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건 소재 아파트까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 주택지대로서 일반적인 교통사정은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 본건 아파트 소재 단지는 북측 및 동측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 로폭 약 6m 도로와 각각 접하고 있어 인접 도로 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로 1류, 소로 3류, 중로 2류 접함. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(제천유치원), 택지개발사업지구(완료)입니다.

주변 시설: 아파트 단지 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 발견되지 않았으며, 주거 지역으로 분석됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 12월 22일 접수된 백은화의 전세권설정(금 80,000,000원)으로, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

채권자: 백OO (본건의 채권자이자, 전세권자)

임차인 현황:

* 임차인: 권기옥

전입일자: 2014년 12월 23일

보증금: 미상

차임: 미상

대항력: 없음

비고: 금액 미상이더라도 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 백은화

보증금: 80,000,000원

차임: 미상

대항력: 없음 (전세권자로서 말소기준권리이며, 대항력 있는 임차인으로 보기 어렵습니다.)

비고: 등기부상 전세권이 확인되며, 말소기준권리입니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

본건이 속한 '부강아파트' 단지는 7개동, 총 305세대 규모의 아파트 단지입니다.

주위는 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 지역 내 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

아파트 단지 내 상가 건물도 존재합니다.

5. 생활정보

건물 정보:

사용승인일: 1988년 11월 22일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 507호.

난방방식: 개별 가스 보일러.

이용상태: 방 3, 거실 1, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등 아파트 구조.

단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있습니다.

교육시설: 상대보호구역 및 절대보호구역으로 제천유치원이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1988년 사용승인된 건물로, 준공된 지 약 38년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 제기될 수 있습니다.

임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있습니다.

대항력 있는 임차인 관련 혼선: 물건 기본 정보에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되었으나, 권리분석 결과 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 이는 정보 오류일 가능성이 있으나, 제공된 자료 기준으로는 인수 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 고암동 소재 부강아파트 106동 5층 507호로, 일반적인 아파트 단지 내 위치하며 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

등기부상 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

건물 노후화는 단점으로 고려될 수 있으나, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지: 아파트 단지 내 위치로 실수요자에게 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 향후 시장 변화에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계상 문제가 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 2월 11일, 58.928㎡ (1층): 7,480만원

* 2026년 3월 4일, 59.675㎡ (4층): 6,800만원

* 2026년 5월 14일, 58.928㎡ (1층): 8,600만원

본건(58.93㎡, 5층)의 면적과 유사한 최근 실거래가는 7,480만원(1층) 및 8,600만원(1층)이 있으며, 4층 거래는 6,800만원입니다.

현재 감정가 8,070만원은 시세 범위(약 6,800만원~8,600만원) 내에 있으며, 5층이라는 층수 이점을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

낙찰 후 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 최고가(8,600만원)를 약간 하회하는 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 7,500만원 ~ 8,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.