나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53559 [1] 경기도 시흥시 대야동 332-13 극동아파트 105동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 대야동 소재" 대야초등학교" 북서측 인근에 위치하고 주위는 아파트 단지인 주거지대이며 환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 금속기와기붕 12층중 9층으로서 외벽:몰탈위 페인트 창호: 하이샷시 유리

이용상태

시건장치로 인행 내부이용상태는 관찰하지 못하였으며 건축물현황도 등에 의하면 아파트로 이용함(별첨 호별및 내부구조도 참조 바람)

설비내역

대상물건의 개요 참조 바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 지대는 다소 높으나 지반 평탄하고 남동측 인접도로보다 3m정도 높아 조망가시성이 우월함

인접 도로상태등

소로와 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 인해 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

2

사건번호

안산지원 2025타경53559 (1)

소재지

경기도 시흥시 대야동 332-13 극동아파트 105동 9층904호

용도

아파트

감정가

569,000,000원

토지 면적

57. 84㎡ (약 17.5평)

토지 지분

57. 836㎡ (약 17.5평)

토지 제시외 면적

0. 00㎡

건물 면적

118. 65㎡ (약 35.9평, 공급면적 기준)

건물 지분

118. 65㎡ (약 35.9평, 공급면적 기준)

건물 제시외 면적

0. 00㎡

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건

특수물건정보

유동화물건

건축물 정보

- 아파트명: 극동아파트

- 총 세대수: 350세대

- 사용승인일: 1997년 8월 (총괄표제부 기준) / 2000년 7월 14일 (표제부 기준)

- 해당 동: 105동

- 해당 호수: 904호 (9층)

- 구조: 철근콘크리트조, 금속기와 지붕

- 건물 높이: 32.1m (12층)

- 총 주차대수: 360대

아파트 상세 정보

- 아파트명: 대야극동

- 주소: 경기도 시흥시 대야동 332-13

- 사용승인일: 2000년 7월 14일

- 총 동수: 5동

- 총 세대수: 350세대

- 전용면적: 84.57㎡ (약 25.6평)

- 공급면적: 118.65㎡ (약 35.9평)

- 총 주차대수: 147대 (아파트 정보 기준) / 360대 (총괄표제부 기준)

- 최고층: 19층

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 기타

1.1. 입지조건

2. 입지조건

2

2

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "대야초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지로 이루어진 주거지대입니다.

교통상황

차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건물 구조

철근콘크리트조 금속기와 지붕의 12층 건물 중 9층에 해당하며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 하이샷시 유리로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형으로 지대는 다소 높으나 지반은 평탄합니다. 남동측 인접도로보다 3m 정도 높아 조망 가시성이 우월한 장점이 있습니다.

인접 도로상태

소로와 접하며 도로 상태는 양호합니다.

토지 이용계획 및 제한상태

해당 물건의 개요를 참조해야 합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

2

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경매 구분

부동산 임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리

을26 (2020-11-30 접수, 국민은행 근저당, 196,570,000원)

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 (주요 권리사항)

* 갑2 (2000-09-27): 소유권이전 (정연태) - 소멸

* 갑5 (2004-09-13): 소유권이전 (이원선 외 1명) - 소멸

* 갑6 (2007-01-08): 지분 이전 (이원선) - 소멸

* 갑13 (2020-11-30): 소유권이전 (진혜경, 매매) - 소멸

* 을26 (2020-11-30): 근저당 (국민은행, 196,570,000원) - 말소기준권리, 소멸

* 을34 (2022-04-25): 근저당 (한국자산관리공사, 240,000,000원) - 소멸

* 을35 (2022-09-28): 근저당 (주식회사디지비캐피탈, 51,600,000원) - 소멸

* 갑16 (2024-10-23): 가압류 (롯데카드, 23,718,736원) - 소멸

* 갑18 (2024-12-05): 가압류 (주식회사케이비국민카드, 32,606,510원) - 소멸

* 갑18 (2024-12-05): 가압류 (주식회사우리카드, 35,720,130원) - 소멸

* 갑19 (2025-05-13): 가압류 (하나카드, 9,156,370원) - 소멸

* 갑20 (2025-10-22): 임의경매 (유케이제십일차유동화전문유한회사, 174,778,985원) - 경매개시결정, 소멸

등기부 채권 총액

589,371,746원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 이해관계인의 부재로 인해 임대관계는 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 8월 28일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

1.3. 상권분석

2. 상권분석

2

2

주위 환경

아파트 단지가 밀집된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

교통

차량 접근성이 우수하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설

"대야초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

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주변 편의시설

* 대야초등학교 인근

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

단지 내 시설

* 총 주차대수: 360대 (총괄표제부 기준)

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

2

2

유동화 물건

유동화 물건의 경우, 채권사의 신속한 자산 회수를 목표로 할 수 있으나 경매 절차는 법에 따라 진행됩니다.

임대관계 미상

이해관계인 부재로 인해 임대차 관계가 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

건물 노후도

2000년에 사용승인된 아파트로, 향후 정기적인 유지보수 및 보수 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

2

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해당 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 극동아파트 105동 904호로, 아파트 밀집 지역 내에 자리하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 대야초등학교가 인근에 있고 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 있으며, 9층의 높이는 조망 가시성을 확보하는 데 유리합니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확하다고 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 파악되지 않았다는 점은 명도 과정에서 주의를 요하는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

2

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안정적인 주거 지역

대야초등학교 인근의 성숙된 아파트 단지 내 위치로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

우수한 조망권

건물이 인접 도로보다 높은 곳에 위치하여 개방감 및 조망 가시성이 우수합니다.

명확한 권리 관계

경매 개시 결정권리 외 모든 선순위 및 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

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최근 매매 사례 분석

* 2026년 6월 9일: 3층, 40,000만원

* 2026년 7월 16일: 5층, 39,000만원

* 2026년 7월 16일: 19층, 40,000만원

평균 시세

최근 실거래가 평균: 약 396,667,000원

물건 특징

* 해당 물건: 9층

* 전용면적: 84.57㎡ (약 25.6평)

* 공급면적: 118.65㎡ (약 35.9평)

입찰가 산정

감정가는 569,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 396,667,000원) 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

따라서, 투자자는 최근 시세를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

임대관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간, 그리고 제반 경매 관련 비용을 고려해야 합니다.

감정가 대비 70~80% 수준은 398,300,000원에서 455,200,000원 범위입니다.

최근 실거래가 3.9억 ~ 4.0억 수준을 고려하고, 9층의 가치를 감안하되 높은 감정가를 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 430,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.