나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53539 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1349-6 수정빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '상록구청' 남서측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 서측 인근에 한양대학교 안산캠퍼스가 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한양대학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53539 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1349-6 수정빌라 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 31.37㎡ (약 9.5평)

토지지분: 31.37㎡ (약 9.5평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.875㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조 4층 건물 중 2층 202호에 해당합니다. 건물 사용승인은 2004년 1월 13일로, 연식은 약 22년 정도 되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '상록구청'에서 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 서측 인근에 한양대학교 안산캠퍼스가 소재하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 7월 19일 접수된 국민은행의 근저당권(109,200,000원)입니다. 이 기준권리보다 늦게 등기된 권리들(경기신용보증재단 및 오케이저축은행의 가압류, 오케이저축은행의 강제경매)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 177,866,816원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변에 다세대주택과 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 또한, 서측 인근에 한양대학교 안산캠퍼스가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 개별난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 비교적 양호하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 생활의 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인의 대항력 유무 등을 추가 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 건물 연식이 약 22년이 경과하여 향후 수리 또는 유지보수에 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 토지 거래 계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 현재는 만료된 상태입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동의 생활권 내에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적고, 한양대학교 등 잠재적 임대 수요가 존재한다는 점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 한양대학교 안산캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원 대상의 임대 수익 확보가 용이합니다.

* 권리상 인수 부담 적음: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 등기 상태로 소유권을 이전받게 됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 148,000,000원 대비 경쟁 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 148,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 다세대주택 실거래가 및 본 건의 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 명도 리스크 등을 감안하여 105% 수준까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 155,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.