나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53557 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 849 더하이어티 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "온누리운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 오피스텔, 물류센터 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 14층 건 내 1층 101호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(음식점 및 카페)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로1류(폭 20m~25m), 북측으로 중로3류(폭 12m~15m)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 국가산업 단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 기호 2,4,5 토지 도시지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ,중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 기호 3 토지 도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ,중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

안산지원 2025타경53557 (1)

소재지

경기도 안산시 단원구 성곡동 849 더하이어티 1층 101호

용도

근린상가

감정가

4,063,000,000원

면적

토지면적: 72.04㎡ (약 21.79평)

토지 지분: 72.0361㎡ (약 21.79평)

건물면적: 240.16㎡ (약 72.65평)

건물 지분: 240.1641㎡ (약 72.65평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

중소기업은행

특이사항

대항력 있는 임차인

특수물건정보

대항력 있는 임차인

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, "온누리운동장" 남동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공장, 오피스텔, 물류센터 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트 구조의 평지붕 14층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 현재 근린생활시설(음식점 및 카페)로 이용 중입니다.

설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 5필지로 이루어져 있으며, 대체로 사다리형의 형상입니다. 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태

본건은 서측으로 폭 20~25m의 중로 1류, 북측으로는 폭 12~15m의 중로 3류 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 국가산업단지(시화국가산업단지), 반월특수지역, 지원시설구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

집합건물 등기부상 을1 근저당권 (중소기업은행, 2022년 12월 20일 접수, 3,000,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

인수되는 권리

없음. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 존재)

집합건물 등기부 요약

을1: 중소기업은행 근저당권 (말소기준권리)

을2: 중소기업은행 근저당권 (말소)

을3: 주식회사 웰크론한텍 근저당권 (말소)

을4: 웰컴캐피탈주식회사 근저당권 (말소)

갑5: 중소기업은행 임의경매개시결정 (말소)

그 외 다수의 압류 및 소유권이전 관련 등기가 있으나 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,810,000,000원

임차인 현황

임차인: 주식회사써니네

보증금: 100,000,000원

차임: 12,000,000원

전입일자(사업자등록일): 2022년 11월 01일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 01월 02일

대항력: 있음

주의사항

대항력 있는 임차인(주식회사써니네)이 존재합니다. 해당 임차인은 사업자등록일(2022.11.01) 기준 대항력을 갖추었으나, 확정일자를 받지 못하여 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금 1억원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 위험은 별도로 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 시화국가산업단지 및 반월특수지역과 인접하여 산업 활동 관련 인프라가 구축된 지역입니다. 공장, 오피스텔, 물류센터 등이 밀집해 있어 관련 종사자들을 대상으로 하는 배후 수요가 기대됩니다.

주변 상권

"온누리운동장" 남동측 인근에 위치하며, 현재 음식점 및 카페 등 근린생활시설로 이용되고 있어 직장인 수요를 흡수할 수 있는 상권입니다.

잠재적 수요

국가산업단지 및 주변 산업단지 내 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있으며, 지역 개발 계획에 따른 추가적인 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

교통 접근성

차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

편의시설

주변에 필요한 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 상가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

기타

산업단지 인근 지역의 특성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적리스크

대항력 있는 임차인

주식회사써니네는 1억원의 보증금을 가지고 있으며, 2022년 11월 1일 사업자 등록을 통해 대항력을 확보했습니다. 하지만 확정일자가 없어 배당을 받지 못하면 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

토지거래계약허가구역

본 물건의 토지는 특정 기간 동안 외국인 등에게 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 제한되는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

산업단지 인근 지역 특성

산업단지 지역의 특성상 공장, 물류센터 등과의 혼재로 인해 소음, 분진, 교통 혼잡 등 환경적인 요인이 생활 및 영업 활동에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치한 근린상가로, 시화국가산업단지 및 반월특수지역 인근에 있어 산업 활동과 관련된 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 확정일자를 받지 않아 보증금 1억원 인수 가능성이 있다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서 입찰 전 해당 임차인과의 협의 또는 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

결론적으로, 입지적 장점과 건물 상태는 긍정적이나, 임차인 관련 리스크를 면밀히 검토하고 감수할 수 있는 범위 내에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

산업단지 배후 수요

본 물건은 시화국가산업단지, 반월특수지역 등 대규모 산업단지와 인접해 있어, 해당 지역 내 근무자 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 하는 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

활용 용도

현재 음식점 및 카페로 이용 중이며, 업종 변경이나 추가적인 서비스 도입을 통해 수익성을 증대시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

건물 상태

건물이 비교적 신축(2022년 사용승인)에 가까워, 낙찰 후 대규모 수리 비용 없이 바로 영업 활동을 시작하거나 임대할 수 있다는 장점이 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가: 4,063,000,000원

잠재적 인수 보증금: 100,000,000원 (주식회사써니네)

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 보증금 1억원을 감안하여 실질적인 투자 가치를 평가하고, 이를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.