나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53537 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 480-5 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "성포중학교" 북측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2008.05.29)으로 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 이중창호 구조임

이용상태

방3, 화장실2, 거실, 주방, 발코니 등으로 이루어진 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 형상의 토지로 다세대주택건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 15~20m, 남동측으로 폭 약 6m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.01.07.자로 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경53537 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 480-5 4층401호

건물명: 해당 없음

용도: 다세대주택

건축년도: 2008년 5월 29일 사용승인

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.58㎡ (약 11.67평)

토지 지분: 38.58㎡ (약 11.67평)

건물면적: 75.38㎡ (약 22.80평)

건물 지분: 75.375㎡ (약 22.80평)

1.3. 평가 정보

감정가: 173,000,000원

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치하며, 북측 인근에 성포중학교가 소재합니다. 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 상태

건축구조는 철근콘크리트조이며, 2008년 5월 29일에 사용승인되었습니다. 건물은 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 도시가스 개별난방설비, 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 21일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025타경53537)입니다. 이 외 소유권 보존 및 이전 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부상 '을9' 순위로 주택임차권(이건우, 156,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 제공된 임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(임차권자 이건우 승계인)이며, 보증금 156,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 5월 4일, 확정일자 2021년 4월 12일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

또한, 2026년 1월 7일자로 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라, 매각으로 인한 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 기타 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경에 대한 특이사항이 있으나, 권리관계 분석상 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

본 물건의 건물면적은 75.38㎡(약 22.80평)이며, 감정가는 173,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 2026년 7월 29일 거래된 80.34㎡(약 24.30평) 면적의 1997년식 건물은 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 21일 거래된 72.29㎡(약 21.87평) 면적의 2013년식 건물(오송아트빌)은 205,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 8일 거래된 76.34㎡(약 23.09평) 면적의 2015년식 건물(DESIGNHOUSE495B동)은 193,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 2008년에 건축되었으며, 감정가 173,000,000원입니다. 최근 거래된 신축 빌라(2013년, 2015년식)가 193,000,000원 ~ 205,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 1997년식 빌라의 경우 90,000,000원에 거래된 사례도 있어, 건축 연도에 따른 시세 차이가 존재함을 확인할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

제공된 JSON 데이터 상에 임대차 관련 상세 정보가 부족하며, 감정평가서상에도 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어 정확한 임대 시세 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 물건 북측 인근에 성포중학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

주거지대로서 인근에 근린생활시설, 생활지원시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 신청채권자의 확약서 제출 내용에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 비록 인수 보증금이 0원이고 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되나, 관련 계약 내용 및 절차를 재확인하는 것이 좋습니다.

* '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인 외에 미등록된 점유자나 특이사항이 있는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제가 존재하므로, 향후 토지 이용이나 거래 시 관련 법규를 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 성포중학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며 주거지대로서의 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다. 2008년 준공으로 비교적 양호한 건축 연도를 가지고 있으며, 토지와 건물 일괄매각으로 권리 관계가 명확합니다. 특히, 임차인 관련하여 인수해야 할 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 큰 장점으로 작용합니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 추가 확인이 필요하나, 현재까지의 정보로는 명확한 리스크 요인이 보이지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담금 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 양호한 입지: 성포중학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

* 실거주 및 투자 적합: 비교적 최근 연식의 건물이며, 주거지로서의 가치가 높아 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 권리 분석이 간편하며, 부동산 가치를 온전히 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 173,000,000원

주변 시세 분석 결과, 최근 거래된 유사한 연식 및 면적의 빌라 매매가는 193,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에 있습니다. 본 물건의 감정가는 173,000,000원으로, 시장가 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 인수 부담금이 없다는 점과 입지, 건물의 상태를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 173,000,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 185,000,000원 내외를 적정 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 응찰 현황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.