나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53578 [1] 경기도 시흥시 은행동 599-1 시흥은행4차푸르지오 408동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "금모래초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

본건단지까지 차량출입이 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치, 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스 경사지붕 20층 건내 4층 403호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 벽지,타일 등 마감, 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨,내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 주거용 기본설비, 지하주차장, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로) (접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013 -07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 599-1번지에 위치한 시흥은행4차푸르지오 아파트 408동 4층 403호입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53578(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 509,000,000원이며, 토지면적은 42.29㎡ (약 12.8평), 건물면적은 84.76㎡ (약 25.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "금모래초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성 및 노선버스정류장의 위치, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 상황 역시 양호합니다.

단지 내에는 포장도로가 잘 정비되어 있으며, 외곽의 공도와도 원활하게 연결됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로, 소로 등 다양한 폭의 도로와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다.

제공된 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2018년 10월 4일 접수된 국민은행의 근저당(을5, 261,800,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)은 모두 말소 처리되어, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상의 채권 총액은 603,680,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않아 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 금모래초등학교 인근에 위치하여 통학이 편리한 주거지로서의 기능을 합니다.

주변에 아파트 단지가 밀집해 있고, 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

대규모 단지 내에 위치하여 단지 내 상업시설 및 커뮤니티 시설 이용도 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적으로 아파트 밀집 지역은 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 시흥은행4차푸르지오 단지는 2004년 7월 30일에 사용 승인된 아파트로, 총 16개 동에 1,216세대가 거주하는 대단지입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 경량철골트러스 경사지붕을 갖춘 20층 건물 중 4층에 해당합니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방 등 주거용 기본 설비가 갖추어져 있으며, 지하 주차장 및 승강기 설비가 마련되어 있습니다.

총 주차 가능 대수는 1,418대로, 세대당 약 1.16대의 주차가 가능하며, 지하에는 전기차 충전기도 27대 설치되어 있습니다.

교육 환경으로는 금모래초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행이나 채권 관련하여 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

제공된 '소재지' 정보상으로는 "408동 4층 403호"이나, '건축물표제부 전유부' 정보상에는 "408동 1403호"로 표기되어 있어, 실제 호실 정보에 대한 불일치가 존재합니다. 이는 현장 조사를 통해 명확히 확인이 필요한 중대한 사항입니다.

감정평가액(509,000,000원) 대비 등기부상 채권 총액(603,680,000원)이 더 높은 상황입니다. 이는 채권자들의 경매 신청으로 인해 물건이 시장에 나오게 된 배경을 설명해 줍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 대단지 아파트로서, 초등학교 인접 및 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

하지만, 임대 관계 미상, 건축물대장상 호실 정보 불일치, 중복 및 유동화 물건이라는 특수성 등은 투자 시 반드시 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 명확히 파악한 후 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

단지 내 최저층이 아닌 4층에 위치하여 채광이나 환기 등 주거 쾌적성이 좋을 것으로 예상됩니다.

금모래초등학교가 인접한 '초품아' 단지로, 자녀가 있는 실수요자에게 높은 선호도를 얻을 수 있습니다.

1,216세대의 대단지로서 관리의 안정성과 편의시설 이용이 용이합니다.

현재까지 파악된 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세 반영 정도가 적절하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 509,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 거래된 동일 면적(84.7561㎡)의 아파트 실거래가는 5층 481,000,000원, 13층 500,000,000원입니다.

이를 고려한 동일 면적 평균 시세는 약 490,500,000원 수준입니다.

감정가는 최근 시세 평균가와 유사하거나 약간 높은 수준을 보이고 있습니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

본건의 예상 입찰가는 현재 시세, 감정가, 잠재적 리스크(호실 불일치, 임대관계 미상 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 최근 실거래가 평균인 490,500,000원 이하 또는 그 주변에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 470,000,000원 ~ 490,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인 정보 확인, 호실 정보 불일치 사유 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.