나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53545 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 856-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오중학교' 남동측 직선거리 약40미터 지점에 위치하는 다세대주택(통칭 동산빌리지) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택들이 밀집하여 소 재하는 주거지대로서 학교, 공원, 주상복합부동산 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북측 직선거리 약1.2km 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 내 4층 402호로서 외벽 : 돌붙임, 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본오동 856-2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 안소현)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53545 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 856-2 4층402호

용도: 다세대주택 (통칭 동산빌리지)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 내 4층 402호

건축일자: 2016년 08월 11일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 202,000,000원

토지면적: 30.12㎡ (약 9.11평)

건물면적: 66.13㎡ (약 20.00평)

토지지분: 30.12㎡

건물지분: 66.13㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오중학교' 남동측 직선거리 약 40미터 지점에 위치합니다.

주변 일대는 주로 다세대주택들이 밀집한 주거지역으로, 학교, 공원, 상가건물 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 4호선 상록수역이 북측 직선거리 약 1.2km 지점에 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오중), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 다수의 압류 및 가압류, 소유권 이전 등이 기록되어 있으며, 말소기준권리(갑6: 영월군 압류)를 기준으로 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 218,271,231원입니다.

3.2. 임차인 분석

주택도시보증공사(이전 임차권자 안 의 승계인)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 201,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 12월 17일, 확정일자는 2021년 11월 25일입니다.

주택도시보증공사로부터 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(갑6: 영월군 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2002년식 연립주택 (98.37㎡) 3층: 2026년 7월 3일, 180,000,000원 거래.

* 2015년식 다세대주택 (20.96㎡) 2층: 2026년 7월 2일, 44,000,000원 거래. (면적이 매우 작음)

* 2002년식 다세대주택 (60.06㎡) 2층: 2026년 7월 2일, 144,000,000원 거래.

본건은 2016년 준공된 66.13㎡ (약 20평) 면적의 다세대주택입니다.

감정가 202,000,000원은 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

특히, 60.06㎡ (약 18평) 면적의 2002년식 다세대주택이 144,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 신축 연식과 면적 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다고 볼 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건의 면적(66.13㎡)과 유사한 60.06㎡ (약 18평) 다세대주택이 144,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 795만원 수준입니다.

본건의 감정가 202,000,000원을 면적으로 나누면 평당 약 1010만원입니다.

건축 연도(2016년 vs 2002년)와 층수(4층 vs 2층) 차이를 고려하면 감정가가 시세 대비 높지 않다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 주변에 본오중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 공원도 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 버스정류장이 근거리에 있습니다.

* 상록수역(4호선)까지 약 1.2km 거리에 위치하여 수도권 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인이 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 분쟁 가능성은 낮아 보입니다.

* 다만, '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 기재되어 있고, 등기부상 '을1' 권리가 임차권 등기였으나 말소된 점, 그리고 'HUG 인수조건 변경' 문구가 있어, 경매 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (현재까지 제공된 정보로는 인수 보증금은 0원임)

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 '성장관리권역', '도시교통정비지역' 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당 시 허가가 필요할 수 있습니다. (2026.8.25.까지)

* 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있으나, HUG의 확약서 내용으로 보아 실질적인 임차인 문제는 해결된 것으로 보입니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인이 대항력이 없으며 HUG로부터 보증금 인수 관련 확약서가 제출되어 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

주변에 학교와 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호하며, 상록수역 접근성도 준수합니다.

감정가 202,000,000원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 무권리 인수: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 합리적 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 202,000,000원을 기준으로 하되, 입찰 참여 경쟁률 및 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 후 결정하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 면적 다세대주택의 평당 시세 (약 795만원 ~ 1010만원)를 적용하고, 본 건의 면적 (20평)을 고려할 때, 2016년 건축 연식의 가치를 반영하여 185,000,000원을 시작가로 제안합니다.

이 가격은 유사 물건의 거래가 및 감정가와 신축 연식을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.