나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42799 [1] 경기도 평택시 세교동 560 현대아파트 105동 11층1108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "평택중앙초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 15층 건물중 11층 1108호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평탄한 토지로, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 아파트단지 내의 도로가 외부 공도와 연계되어 제반 차량 출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세교초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이들천국유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

세교동 현대아파트 105동 11층에 속하는 전유부분

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 사건번호: 평택지원 2025타경42799 (1)

4. 소재지: 경기도 평택시 세교동 560 현대아파트 105동 11층 1108호

5. 용도: 아파트

6. 감정가: 267,000,000원

7. 면적:

8. * 토지면적: 48.80㎡ (약 14.76평)

9. * 건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

10. * 건물면적 (분양면적): 제공된 정보 없음

11. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

12. 경매구분: 부동산 임의경매

13. 채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

3. * 본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "평택중앙초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

4. * 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

5. * 인근에 학교(평택중앙초등학교, 세교초등학교, 세교중학교 등) 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. * 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 교통상황

8. * 단지 내 도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

9. * 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

10. * 평택역과 평택지제역이 차량으로 약 10분 거리에 위치해 있어 접근성이 좋습니다.

11. 토지이용계획 및 제한상태

12. * 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교택지지구)에 속합니다.

13. * 소로, 중로 등의 도로에 접해 있습니다.

14. * 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(학교 및 유치원 관련)으로 지정되어 있습니다.

15. * 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 등기부현황

3. * 소유권 이전: 1998년 10월 16일, 나점수

4. * 말소기준권리 (근저당): 2024년 7월 24일, 제이비우리캐피탈주식회사 (채권액: 216,000,000원)

5. * 기타 권리:

6. * 가압류: 2024년 8월 14일, 김경숙 (채권액: 130,000,000원)

7. * 임의경매개시결정: 2025년 10월 17일, 인천산림조합 (채권액: 189,115,907원) (본건 경매 사건)

8. * 가압류: 2025년 12월 2일, 평택농업협동조합 (채권액: 21,225,827원)

9. * 등기부채권 총액: 367,225,827원

10. 인수되는 권리

11. * 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 지상권의 존재 여부는 확인 필요)

12. 임차인 현황

13. * 인수 보증금 합계: 0원

14. * 임대 내역은 미상으로 파악됩니다. 현황상 임차인이 없는 것으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

2. * 본 건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

3. * 주변에 평택중앙초등학교 등 교육 시설이 위치하여 학군이 우수한 편입니다.

4. * 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 건물 정보

3. * 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 15층 건물 중 11층 1108호

4. * 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감

5. * 창호: 새시 창호

6. * 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방, 주차장 시설 완비

7. * 사용승인일: 1998년 8월 27일

8. 아파트 단지 정보 (현대향촌)

9. * 총 동수: 5개 동

10. * 총 세대수: 380세대

11. * 주차대수: 총 205대 (지상 12대, 지하 13대) (총괄표제부상 총 주차대수는 395대임)

12. 인근 교육시설

13. * 평택중앙초등학교, 세교초등학교, 세교중학교, 평택여자고등학교 등

14. 편의시설

15. * 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소

16. * 주변: 근린생활시설 (상점, 병원 등)

1.5. 잠재적 리스크

2. * 미소멸 권리: 등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 실제 해당 권리의 존재 여부 및 범위는 추가 확인이 필요합니다.

3. * 점유자 명도: 임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인이 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 소유자 점유 가능성이 있으며, 명도 과정에서 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

4. * 건물 노후화: 1998년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5. * 토지거래허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택 취득 시 토지거래계약 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 경기도 평택시 세교동에 위치한 현대아파트 105동 11층 1108호 경매 물건입니다.

3. 평택중앙초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 단지 주변으로 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

4. 교통 여건 또한 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편이며, 단지 내외 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

5. 권리관계 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, 지상권 등 미소멸 가능성이 있는 권리에 대한 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6. 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수는 고려해야 합니다.

7. 건물 연식이 26년차로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. * 우수한 입지: 초등학교, 공원, 생활 편의시설 인접.

3. * 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성 양호.

4. * 맑은 권리관계: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 취득 가능 (지상권 등 확인 필요).

5. * 평택시 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 호재가 있는 지역으로 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

2. 감정가: 267,000,000원

3. 최근 실거래가 분석 (2026년 4월~6월):

4. * 84.95㎡, 4층: 203,000,000원

5. * 77.72㎡, 3층: 205,000,000원

6. * 77.72㎡, 5층: 207,500,000원

7. * 본건(84.95㎡, 11층)은 최근 거래된 동일 면적(84.95㎡, 4층) 실거래가 203,000,000원 대비 층수가 높아 가치 상승 요인이 있습니다.

8. * 그러나 감정가(267,000,000원)는 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9. * 예상 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 235,000,000원

10. * 최종 권유 입찰가: 225,000,000원 (시세 및 경매 물건의 희소성, 경쟁률 등을 고려하여 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.