나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42807 [1] 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 죽백동 소재 배다리중교 북서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 단지, 단독 및 다가구주택, 공원, 학교, 일부 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호[1~5] 건축물대장상 근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 연립주택부지 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(가내초등학교, 배다리중학교, 택1고), 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조, 이용현황 등은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람. 다. 본건 폐문부재 등으로 외부에서 관찰시 기호[1,4,5](101호, 102호 및 103호)는 각 호수 및 인접호수(104호)와 경계벽 등 없는 상태, 기호[2](107호)는 인접호수(106호)와 경계벽 등 없는 상태이며, 사실조회시 상이할 수 있으니 경계벽 현황 및 복구 관련 내용, 인접호수와의 관계 등은 재확인바람.

물건 비고

목록 1, 4, 5.는 각 호수 및 인접호수(104호)와 경계벽이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42807 (1)

소재지: 경기도 평택시 죽백동 766 평택소사해링턴코트 근린생활시설동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 520,000,000 원

토지면적: 88.80㎡ (약 26.87평)

토지 지분: 88.7988㎡ (약 26.87평)

건물면적: 57.93㎡ (약 17.52평)

건물 지분: 57.9311㎡ (약 17.52평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

물건은 경기도 평택시 죽백동 소재 배다리중교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택 단지, 단독 및 다가구 주택, 공원, 학교, 일부 생활편의시설 등이 소재합니다. 토지는 대체로 부정형이며, 연립주택 부지 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 본건 토지의 남측으로 도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. 해당 지역은 소사벌 택지개발지구에 속해 있으며, 제2종 전용주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(가내초등학교, 배다리중학교, 택1고), 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 적용됩니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수된 근저당권(을1, 채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권액: 5,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 해당 근저당권을 포함한 을구의 모든 권리와 갑구의 일부 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 상 소유권이전, 신탁 등기 등이 확인되며, 2025년 10월 20일 엠씨아이대부의 임의경매개시결정(갑11, 채권액: 2,392,281,236원)이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 5,000,000원으로 표기되어 있으나, 경매 신청 채권액이 훨씬 크므로 이를 종합적으로 고려해야 합니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. (이 부분은 추후 상세 확인 필요) 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 평택 소사벌 택지지구는 대규모 주거단지와 함께 상업 시설이 함께 개발된 지역입니다. 본 건은 근린생활시설로서, 주변 공동주택 단지의 배후수요를 바탕으로 안정적인 상권을 형성할 가능성이 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 지구에 다양한 편의시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건 인근에는 가내초등학교, 배다리중학교, 택1고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 공원 및 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 차량 접근성이 좋으며, SRT 지제역으로 가는 간선급행버스(BRT) 노선이 예정되어 있어 대중교통 이용 편의성도 향상될 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 경계벽 미설치: 본 건(101호, 102호, 103호) 및 일부 인접 호수(107호, 106호)는 경계벽이 없는 상태로 파악되었습니다. 이는 소음, 프라이버시 침해, 이용 범위에 대한 분쟁 등 관리 및 운영상의 불편을 초래할 수 있습니다. 입찰 전 현황을 면밀히 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계 및 차임이 미상으로 확인되었습니다. 명도 및 공실 관련 리스크가 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 점유 여부 및 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 말소되지 않는 권리: 등기부등본 상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 권리 관계를 파악하고 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 평택 소사벌 택지지구 내 근린생활시설로, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 하는 상권에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근 학교 및 공원 등으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 경계벽 미설치, 임대차 관계 미확인, 지상권 존재 가능성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대규모 주거 단지 배후 수요: 소사벌 택지지구 내 다수의 공동주택 단지가 있어 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 택지개발지구 내 상가: 신규 택지개발지구 내 상가는 초기 상권 활성화 시 높은 시세 상승 잠재력을 가집니다.

* 활성화된 상권 잠재력: 소사벌지구는 개발 초기부터 삼성전자 산업단지 효과 등으로 인해 활발한 부동산 시장을 보여왔습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 520,000,000원을 기준으로, 해당 지역 상가 시세, 공실률, 임대료 수준, 권리 분석 결과, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 경계벽 미설치 및 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례, 상권 분석 등을 추가적으로 수행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.