나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42535 [1] 경기도 평택시 합정동 970-14 청담스카이 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공공청사, 상업시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2013-07-30) ㆍ외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 타일 붙임 등 ㆍ내벽 : 벽지 마감, 타일 붙임 마감 및 인테리어 마감 등이며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

공동주택(원룸형도시형생활주택(방1, 거실, 주방, 욕실2 등))으로 이용 중입니다. (후첨 "호별배치도 및 내부이용도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비, 소화설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, "업무시설 및 공동주택(원룸형도시형생활주택) 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 평택시 합정동 970-14번지에 소재한 청담스카이 7층 702호 도시형생활주택에 대한 경매 물건 분석입니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 사건번호는 평택지원 2025타경42535(1)입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 합정동 970-14 청담스카이 7층 702호

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 내 제7층

사용승인일: 2013년 07월 30일

건물 규모: 총 7층 건물 중 7층에 위치

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.64㎡ (약 15.02평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 158,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 공공청사, 상업 시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 위치한 노선 버스 정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

소재지 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구)에 해당합니다. 또한 중로 3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내)에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 10월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(사건번호: 2025타경42535)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 을구 7번의 주택임차권(채권자: 김두현)은 임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2022년 7월 20일, 확정일자 2022년 6월 22일자로 등기되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김두현)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 20일

확정일자: 2022년 06월 22일

대항력: 있음

비고: 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인 인수

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 09월 08일

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.4. 등기부 요약

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 2013-08-01 (김성남)

- 주택임차권: 2023-03-10 (김두현, 230,000,000원, 인수 대상)

- 소유권이전: 2022-08-01 (오찬석, 매매 230,000,000원)

- 강제경매: 2025-10-20 (주택도시보증공사, 230,000,000원, 말소기준권리)

- 압류: 2025-12-23 (중랑세무서장, 말소)

등기부채권 총액: 230,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건이 속한 건물은 업무시설 및 공동주택(원룸형 도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대 주택, 공공청사, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 및 생활 기반을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 (매매/전월세)

제공된 주변 매매/전월세 정보에 따르면, 합정동 일대의 다세대 주택(2014년 건축, 24.18~27.8㎡)은 2026년 5월 기준 7,200만원에서 8,300만원 사이의 실거래가를 보이고 있습니다. 이는 면적당 약 298만원에서 300만원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 49.64㎡이며, 감정가는 158,000,000원입니다. 이는 면적당 약 318만원 수준으로, 주변 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

다만, 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인 김두현의 보증금 230,000,000원 인수 조건입니다. 이는 본건의 감정가를 초과하므로, 매수인은 해당 보증금 전액을 인수하게 됩니다. 이에 따라 실질적인 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있으며, 이는 향후 자금 계획 수립에 있어 매우 중요한 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 시설

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 타일 마감, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 마감 등으로 전반적인 관리 상태는 보통입니다. 내부 이용 상태는 방 1개, 거실, 주방, 욕실 2개로 구성된 원룸형 도시형생활주택입니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비, 소화 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 학군

본건은 "평택고등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한 주변 상업시설 및 주거 단지들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김두현의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 158,000,000원을 초과하는 금액으로, 매수인은 입찰가 외에 추가적인 자금 부담을 안게 될 수 있습니다. 만약 경매를 통해 임차인에게 배당되는 금액이 230,000,000원에 미치지 못할 경우, 그 차액 전액을 매수인이 부담해야 합니다.

또한, 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

토지거래허가구역 지정(외국인 주택 취득 시)은 일반적인 매수자에게는 해당 사항이 없으나, 외국인 매수 시에는 관련 규정을 준수해야 합니다. 공동담보로 인한 경매 진행의 경우, 다른 담보 물건과의 관계 등으로 인해 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 합정동의 준주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 비교적 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 하지만, 매수인에게 인수되는 2억 3천만원의 선순위 임차 보증금은 본건의 감정가를 상회하는 금액이므로, 실질적인 총 취득 비용이 상당히 높아질 수 있습니다. 따라서 본 건에 대한 입찰은 단순 감정가만을 기준으로 판단하기보다는, 인수해야 할 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용과 예상 수익률을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인 김 에 대한 확인도 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 평택고등학교 인근, 준주거지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 인수 조건: 선순위 임차인의 높은 보증금(230,000,000원)이 존재하나, 이는 향후 임대 수익률 산정 시 고려 요소가 될 수 있음.

* 신축 건물: 2013년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 관리 상태 양호.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 158,000,000원입니다. 주변 시세 분석 및 감정평가액을 고려할 때, 본건의 입찰가는 감정가 수준인 158,000,000원을 기준으로 하되, 보수적인 접근을 권장합니다.

그러나 본건의 경우, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 230,000,000원이 감정가를 초과하므로, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금 중 미회수분(경매 배당금으로 충당되지 않는 금액)이 더해질 수 있습니다. 따라서 입찰가는 본인의 투자 성향 및 해당 보증금 인수 시 발생할 수 있는 수익률을 철저히 분석하여 결정해야 합니다. 낙찰 후 총 지출될 수 있는 금액이 최소 230,000,000원임을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.