나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53159 [1] 경기도 성남시 수정구 양지동 749 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 중원구 은행동에 소재하는 "상원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주택 및 상가 혼용지대로서 인근은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 8호선 "남한산성입구역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-09-22)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건으로서 외벽 : 외장 돌붙임 및 몰탈위페인트 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 전기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

공부상 1층은 "연탄창고"로 기재되어 있으나 현황 주택으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 부속건물인 시멘트벽돌 스라브 단층 화장실이 기재되어 있으나 현황 소재불명의 이유로 감정평가에서 제외하였으니 업무진행시 재확인 바람. 옥탑에는 "지적도 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물(기호㉠)이 소재하며, 구조, 규모·이용상황 등을 고려할 때 대상물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애됨 없이 감정평가하였으니 업무진행시 재확인 바람.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 건물 1층은 공부상 "연탄창고"로 기재되어 있으나 현황 주택으로 이용중임.
3. 건물등기사항증명서 및 일반건축물대장에 부속건물인 단층 화장실이 기재되어 있으나 현황 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외하고, 옥탑소재 제시외 건물(샷시조 함석지붕 계단실 약2㎡)도 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53159 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 양지동 749 (신주소: 논골로 18-1)

용도: 다가구주택 (현황 주택 이용)

감정가: 1,079,351,350원

토지면적: 165.40㎡ (약 50.04평)

건물면적: 188.17㎡ (약 56.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건축구조: 연와조 스라브지붕 지하1층 지상3층 (벽돌조 슬라브지붕 지하 1층, 지상 3층)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항:

1. 일괄매각.

2. 건물 1층은 공부상 "연탄창고"이나 현황 주택으로 이용 중.

3. 건물등기사항증명서 및 일반건축물대장에 부속건물인 단층 화장실, 옥탑 소재 제시외 건물(계단실 약 2㎡)이 기재되어 있으나, 현황 소재불명 등의 이유로 평가 및 매각에서 제외함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 성남시 수정구 양지동에 위치하며, "상원초등학교" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주택 및 상가 혼용지대로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 대상 물건까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선 버스정류장이 위치하며, 지하철 8호선 "남한산성입구역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태:

* 물건지 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요합니다. (최근 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 확인됨)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 동경기인삼농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2024-08-20, 채권금액: 120,000,000원)

* 등기부상 채권 총액: 246,673,192원 (근저당 120,000,000원 + 가압류 126,673,192원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (일반적인 강제경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* * 김금열

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-09

* 확정일자: 2025-06-09

* 배당신고일자: 2025-11-14

* 대항력: 없음

* * 백은진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-10-01

* 확정일자: 2025-10-24

* 배당신고일자: 2025-10-24

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 경매 진행 시 배당 절차를 면밀히 확인하고 인수 여부를 재확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상)

4. 상권분석

* 물건지 인근은 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* "상원초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 지역 상권은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지 특성과 더불어 소규모 상업시설이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 은행시장이 있어 주민들의 이용이 활발한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 남한산성입구역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 이용 시에도 남서측으로 폭 15미터 내외의 도로에 접하여 진출입이 용이합니다.

* 교육: 상원초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 은행시장이 주변에 있어 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 백은진 임차인은 2018년부터 거주 중이며 대항력이 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위 및 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도 불일치: 건물 1층이 공부상에는 "연탄창고"로 기재되어 있으나, 현재는 주택으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 행정 지도, 또는 민원 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 제외된 부속 건물: 현황 소재 불명으로 인해 평가 및 매각에서 제외된 화장실 및 옥탑 계단실은 낙찰 이후 별도 처리(철거, 원상복구 등)가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 등 거래 시 관련 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. 이는 거래의 유연성을 제한할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 수정구 양지동에 위치한 다가구주택으로, 지하 1층, 지상 3층 규모의 연와조 건물입니다. "상원초등학교" 인근에 위치하며 지하철 8호선 "남한산성입구역" 및 버스정류장이 가까워 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로 입지 조건이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 백은진 씨의 존재는 가장 큰 리스크 요인으로, 배당받지 못하는 보증금 발생 시 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 1층의 공부상 용도와 현황 이용의 불일치, 평가 및 매각에서 제외된 부속 건물의 존재, 그리고 토지거래허가구역으로 지정된 점 등은 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 8호선 남한산성입구역 및 다수의 버스 노선으로 서울 및 주요 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 생활 편의시설: 초등학교, 시장, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 혼합 용도 지역: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 꾸준한 수요가 있을 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 현황, 권리관계, 그리고 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 백은진 씨의 존재로 인해 실제 낙찰 시 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이러한 리스크는 입찰가 산정 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 1층 용도 불일치, 제외된 부속 건물, 토지거래허가구역 지정 등의 추가적인 확인 사항들을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 상세한 권리 분석 및 배당표 확인, 현장 조사를 통해 인수 부담이 없는지 면밀히 검토한 후, 시장 상황 및 수익률을 고려한 합리적인 가격으로 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.