나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58374 [1] 경기도 수원시 영통구 망포동 535-17 어반글랜 나동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 "망포중학교" 동측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대,빌라,아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물중 나동 4층401호로서 외벽: 몰탈위 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호임. (사용승인일자:2017.4.6)

이용상태

도시형생활주택 단지형 다세대(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 도시가스, 개별난방설비, 엘리베이터 설비, 옥외주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사로, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 약 4미터내외의 도로를 이용하여 남측의 공로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

망포동 535-17 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(망포중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

등기부등본상 1-4층이나, 건축물대장 표제부상 옥탑1층이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 서아진)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경58374 (1)

소재지

경기도 수원시 영통구 망포동 535-17 어반글랜 나동 4층401호

건물명

어반글랜 (나동)

용도

도시형생활주택

구분

집합건물 (도시형생활주택 단지형 다세대)

감정가

223,000,000원

토지면적

38. 27㎡ (약 11.58평)

건물면적

46. 49㎡ (약 14.06평) - 전용면적

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

건축물정보

* 사용승인일자: 2017년 4월 6일

* 해당 동: 나동

* 해당 층: 4층

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 "망포중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 빌라, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 상태

자루형의 완경사 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

도로

단지 내 약 4미터 내외의 도로를 통해 남측의 공로와 연결됩니다.

토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(망포중학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 지정기간)

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리

갑8. 압류 (국민건강보험공단, 2022년 2월 18일 접수)

인수되는 권리 (임차인 보증금)

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 26일

* 확정일자: 2021년 7월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

등기부 요약 (주요 권리)

* 갑8. 압류 (국민건강보험공단, 2022.02.18) - 말소기준권리

* 갑10. 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.10.27) - 본 경매 개시 결정

채권 총액

등기부상 채권 총액은 263,400,000원입니다.

4. 주변 환경 분석

주변 환경

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 있어 주거 생활 환경이 양호합니다.

유동인구

주변 주거 단지와 학교 등으로 인해 안정적인 유동인구가 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설

망포중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설

근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 있습니다.

교통시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 상태

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트

* 외벽: 몰탈위 석재붙임 등

* 창호: 샷시창호

* 설비: 급배수/위생, 도시가스, 개별난방, 엘리베이터, 옥외주차장 완비

특이사항

등기부등본상 1-4층으로 기재되어 있으나, 건축물대장 표제부상 옥탑1층이 소재하는 차이가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 관련 사항

임차인이 대항력을 포기하고 HUG의 확약서가 제출되었으나, HUG 보증금 관련 세부 절차 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한

비행안전제6구역(전술) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.12.31.까지) 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 노후화

2017년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 2026년 기준 9년차로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성이 양호합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기와 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 강제경매 절차로 권리 관계가 명확하며, 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 임차보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 2017년식 비교적 최신 건축물

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 명확한 권리관계 (강제경매)

* 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료는 건물 연식이 오래된 다세대주택들이므로, 본건(2017년식)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그럼에도 불구하고, 본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없고 건물 연식이 최신이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰도 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 오래된 연립/다세대 주택들의 거래 사례가 105,000,000원 ~ 180,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 본 건물의 신축 연식(2017년) 프리미엄이 반영된 감정가 223,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 200,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.