나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58461 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 28-10 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 '신갈중학교' 남측 인근에 위치하는 통칭 뉴그린빌 C동 3층 303호로서 주위는 정비된 주택지대로서 다세대주택, 다가구주택 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 남동측 근거리에 수인분당선 기흥역이 위치하여 대중교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 중 3층 303호로서, 외벽 : 화강석돌붙임, 드라이비트마감 내벽 : 몰탈위 페인팅마감 창호 : 하이샷시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다. (거실, 주방, 침실3, 욕실1 등)

설비내역

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남측으로 세로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-12-31), 소로3류(폭 8M미만) (국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트 (국토부 제2025-1068호))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

통칭 '뉴그린빌 C동' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 28-10번지, 3층 303호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 수원지방법원 2025타경58461(1)이며, 감정가는 174,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건물 중 3층에 위치하며, 건물 전용면적은 53.98㎡(약 16.33평)이고, 토지 지분은 30.19㎡(약 9.13평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 채권자는 백OO입니다. 물건의 통칭은 '뉴그린빌 C동'입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 '신갈중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 정비된 주택지대로 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집해 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 남동측 근거리에 수인분당선 기흥역이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석돌붙임과 드라이비트 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 거실, 주방, 침실 3개, 욕실 1개로 구성된 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 건물 남측으로 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(2024.12.31까지), 소로3류(폭 8M 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에게 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2010년 7월 1일 접수된 대한생명보험주식회사의 근저당(85,800,000원)입니다. 이보다 후순위인 백순현 근저당(2011년 11월 7일), 기흥세무서장 압류(2025년 1월 23일), 오케이저축은행 가압류(2025년 5월 22일), 백순현 임의경매(2025년 10월 24일), 국민건강보험공단 압류(2026년 7월 8일) 등은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 매각으로 인해 등기부상 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 조건은 어떠한지에 대한 조사가 필요합니다.

* 임대관계 미상에 따른 주의사항:

금액이 미상이라도 보증금 및 차임 관련 인수 여부를 반드시 확인해야 하며, 실제 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 신갈드림타운(D동, 2003년식, 25.92㎡)은 2026년 5월 1일에 7,800만원에 거래되었습니다.

* 나비하우스(101동, 2014년식, 27.33㎡)는 2026년 7월 11일에 14,900만원에 거래되었습니다.

* 대영주택(435-111, 1991년식, 38.79㎡)은 2026년 7월 4일에 8,500만원에 거래되었습니다.

본 건은 2002년 준공된 다세대주택으로 전용면적 53.98㎡입니다. 인근의 신축(2014년식) 빌라가 14,900만원에 거래된 사례가 있으나, 건축 연식과 면적 차이가 큽니다. 1991년식 빌라(38.79㎡)가 8,500만원에 거래된 점과 2003년식 빌라(25.92㎡)가 7,800만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가 174,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 '신갈중학교' 인근에 위치하며, 주변이 다세대 및 다가구 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 수인분당선 기흥역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 명도 관련 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축 연식: 2002년 준공으로 20년이 경과하여 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상이 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도로 토지를 거래할 경우 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 이로 인해 특정 매수자에게는 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 무리한 입찰 시 투자 가치가 하락할 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동에 위치한 다세대주택으로, 기흥역 접근성이 좋은 주거 밀집 지역에 소재하고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계의 미확인 상태는 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 건축 연식이 오래되었고, 주변 실거래가 대비 감정가가 높다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 기흥역 이용이 편리하여 교통 환경이 우수합니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 분석 및 처리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 53.98㎡(약 16.33평)의 다세대주택입니다.

최근 주변 실거래가 사례를 분석한 결과,

* 신갈드림타운(25.92㎡, 2003년식) 7,800만원

* 나비하우스(27.33㎡, 2014년식) 14,900만원

* 대영주택(38.79㎡, 1991년식) 8,500만원

입니다. 본 건은 2002년 건축으로 연식이 있으나 면적이 넓은 편입니다. 대영주택(1991년식, 38.79㎡)이 8,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 가치는 8,500만원에서 12,000만원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 174,000,000원의 60%~70% 수준인 약 104,400,000원 ~ 121,800,000원을 보수적인 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

임대차 관계 미상으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고, 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 안전 마진 확보를 위해 11,000만원 전후의 입찰가를 목표로 삼는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.