나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58388 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1029-1 그린빌 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류2동행정복지센터' 북서측 인근에 위치 하며 부근은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며 시내 간선도로 인근이며 근거리에 수원역, 수인분당선 매교역 및 수원시외버스터미널이 소재하여 교통사정 무난함.

건물의 구조

2021.08.27일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 3층 301호로서 외벽: 석재판 붙임 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 창호: 샤쉬 등 2중창임.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 세대별 위생설비 및 가스보일러난방설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 오피스텔부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

폭 약3~4미터의 포장된 도로와 남측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대주택)<토지이용규제 기본법 시행령 제9조제4항 각 호에 해당되는 사항>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 미상임(공실로 추정됨). 내부조사가 불가하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문사항 및 평가선례 등을 참조하였음.

물건 비고

1. 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.
2. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58388 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1029-1 그린빌 3층301호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 '업무시설(오피스텔)')

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

* 건물면적: 83.66㎡ (약 25.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2021.08.27

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 3층 301호

(empty line)

1.1. 입지조건

(empty line)

(empty line)

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 1029-1 그린빌 3층301호

* 주위환경: '세류2동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 일반 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로 인근에 위치합니다. 수원역, 수인분당선 매교역 및 수원시외버스터미널이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접도로: 폭 약 3~4미터의 포장된 도로와 남측으로 접하고 있습니다.

(empty line)

1.2. 권리분석

(empty line)

(empty line)

* 말소기준권리: 중소기업은행 가압류 (2024.01.09)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 주택임차권: 김 (보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.07, 확정 2022.02.08)

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 매각으로 임차권이 말소되며, 매수인은 잔존 임대차 보증금을 인수하지 않습니다.

* 총 채권액: 309,970,074원

(empty line)

1.3. 상권분석

(empty line)

(empty line)

* 본건은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권에 속합니다.

* 행정복지센터와 같은 공공시설이 인근에 위치하며, 교통 요지(수원역, 매교역)와 가까워 유동 인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 현재 공실로 추정되며, 임대 관계는 미상이나 내부 조사가 불가하여 정확한 파악은 어렵습니다.

* 수원역 인근 오피스텔의 시세는 전용면적 약 27~44㎡ 기준으로 4,500만원에서 9,500만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 세류동 인근의 '세류동 성원' 아파트는 78㎡(약 23평) 기준 매매가가 3억 3,000만원에서 3억 5,000만원 수준으로 확인됩니다. 또한, '세류동 어반' 오피스텔의 경우 2022년 6월 준공되었으며, 26평형 실거래가 월세는 500만원/75만원, 전세는 1억 9,000만원 수준입니다.

(empty line)

1.4. 생활정보

(empty line)

(empty line)

* 편의시설: '세류2동행정복지센터' 및 다수의 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 수원역, 수인분당선 매교역, 수원시외버스터미널 등 주요 교통 허브와 근접하여 시내외 이동이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기능도 갖추고 있습니다.

(empty line)

1.5. 잠재적 리스크

(empty line)

(empty line)

* 내부 조사 불가: 현재 내부 조사가 불가능하여 정확한 건물 상태를 파악하기 어렵습니다. 수리비 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도: '업무시설(오피스텔)'로, 주택으로 사용 시 세법상 불이익이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 비행안전제5구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: 신청채권자의 확약서로 인해 매수인의 인수 부담은 없으나, 법률적 해석에 따른 잠재적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

(empty line)

1.6. 종합 의견

(empty line)

(empty line)

* 본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 오피스텔로, 역세권과 인접한 좋은 입지를 가지고 있습니다.

* 2021년 준공된 신축급 건물로 내구성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 권리 관계가 명확해져 매수인의 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 다만, 내부 조사 불가 및 토지이용계획상의 제약 사항은 투자 결정 시 신중히 고려해야 할 부분입니다.

* 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

(empty line)

1.7. 투자 포인트

(empty line)

(empty line)

* 최적의 입지: 수원역, 매교역 등 트리플 역세권에 근접하여 임대 수요가 풍부합니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용이 적게 발생할 것으로 예상됩니다.

* 권리 인수 부담 제로: HUG 확약으로 임대 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

* 미래 가치: 수원역 일대 개발 호재 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

(empty line)

1.8. 예상 입찰가

(empty line)

(empty line)

* 감정가: 323,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 본 물건은 전용면적 83.66㎡ (약 25.32평)의 오피스텔로, 경기도 수원시 권선구 세류동 소재하며 수원역 및 매교역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 2021년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 제공된 정보를 바탕으로 한 시세 분석 결과, 수원역 인근 오피스텔의 경우 전용면적 27~44㎡ 기준 4,500만원에서 9,500만원 선의 매물이 존재하며, 세류동 인근의 '세류동 성원' 아파트는 78㎡(약 23평) 기준 3억 3,000만원~3억 5,000만원 수준으로 파악됩니다. 또한, 2022년 6월 준공된 '세류동 어반' 오피스텔의 26평형은 최근 월세 75만원, 전세 1억 9,000만원 수준에 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적(83.66㎡)과 비교했을 때, 현재 제시된 오피스텔 매물들과 직접적인 가격 비교는 어렵지만, 지역 내 신축급 오피스텔의 가치를 엿볼 수 있습니다.

* 본 물건은 신축급(2021년 준공)이며, HUG의 확약으로 인해 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 323,000,000원을 기준으로 100% ~ 110% 범위 내에서의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 323,000,000원 ~ 355,300,000원

* (참고: 상기 예상 입찰가는 주변 시세 및 현장 답사 결과에 따라 달라질 수 있으며, 추가적인 정밀 시세 조사가 권장됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.