나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1822 [1] 경기도 용인시 처인구 삼가동 564 용인행정타운두산위브3단지 301동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 "삼가초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 용인경전철 에버라인 "삼가역"이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층 건물 중 제6층 제601호로서 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 조성된 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 및 단지 진입도로가 남측 및 북측 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1822 (1) 사건의 수원지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 564번지 용인행정타운두산위브3단지 301동 6층 601호에 소재한 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 6억 6천 3백만 원이며, 토지 면적은 74.68㎡ (약 22.6평)이고, 건물 면적은 120.80㎡ (약 36.5평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 아OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 삼가동에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

단지 북서측 인근에는 삼가초등학교가 소재하고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 용인경전철 에버라인 삼가역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 도로와 단지 진입도로가 남측 및 북측의 공도와 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이고, 대상은 외국인 등이며 용도는 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 확인됩니다.

말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권(을26)으로, 총 7억 1천 2백 8십만 원입니다.

이후 접수된 주식회사티포스코퍼레이션대부의 근저당권(을29), 경기신용보증재단의 가압류(갑8), 아이에이제십사차유동화전문(채권자)의 임의경매 개시 결정(갑13)은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 7억 8천 6백 4십 4만 7천 8백 4십 원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설 및 학교 등이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

용인행정타운두산위브3단지는 총 7개 동, 470세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 자체의 커뮤니티 시설과 주변의 교육 및 생활 편의 시설들을 고려할 때, 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 지하 3층, 지상 20층 건물 중 6층 601호입니다.

내외부 마감은 일반적인 아파트 수준이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.

아파트 사용승인일은 2013년 11월 29일입니다.

단지 내에는 총 709대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 주차 대수는 686대입니다.

주변에는 삼가초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 특수물건 정보에 해당합니다.

토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 외국인 등의 경우 추가적인 확인이 필요합니다.

또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 잠재적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상인 점도 인수 시 명도 및 임대차 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구의 대단지 아파트로, 역세권 및 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점, 지상권 등 미확인 권리의 가능성, 다수의 토지이용 제한사항 등은 투자 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

최근 매매 사례를 비교할 때, 감정평가액이 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 용인 경전철 삼가역 인근 역세권 아파트

* 삼가초등학교 인접하여 교육 환경 우수

* 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 확보

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예상

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 7월에 거래된 유사 면적(전용면적 약 84㎡) 아파트 실거래가는 4억 5천만 원에서 4억 6천 5백만 원 수준입니다.

감정가는 6억 6천 3백만 원으로 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

유동화 물건 특성과 미확인 권리 가능성, 다수의 토지이용 제한사항 등을 고려할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

제시된 정보를 바탕으로 실거래가 수준을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 4억 7천만 원을 고려해볼 수 있습니다.

본 입찰가는 현재 시점 및 제공된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.