나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34730 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설, 재래시장(부천제일시장) 및 각종 근린 생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 남서측 인근에 서해선전철 "원종역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호로서, 외벽 : 벽돌식타일붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2020년 01월 23일]

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로(원종로85번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 277,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34730 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 2억 5천만원 (250,000,000원)

토지면적: 33.10㎡ (약 10평)

건물면적: 47.99㎡ (약 14.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (등기부상 말소기준권리)

사용승인일: 2020년 01월 23일 (준공 5년차)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, "오정초등학교" 동측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설, 재래시장(부천제일시장) 및 각종 근린 생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통망으로는 차량 접근이 용이하며, 인근 로변에 버스정류장이 있고, 남서측으로는 서해선 전철 "원종역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(원종로85번길)에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.10.21 접수)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의해야 할 권리로는 '정승기' 임차인이 있으며, 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 대응 방안이 필요합니다. (개인정보 보호를 위해 임차인 이름은 '정 '으로 표기합니다.)

등기부상 '곽경훈'의 주택임차권(277,000,000원)이 을구 순위 4번으로 기재되어 있으나, 등기사항요약 및 임차인현황상 대항력은 없는 것으로 확인되며, 말소 예정 권리로 보입니다. (다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출이 언급되어 최종 말소 여부는 낙찰 후 확인이 필요합니다.)

기타 압류 등기(국민건강보험공단)는 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 오정초등학교, 부천제일시장 등 생활 편의시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

최근 매매 사례를 보면, 본건과 유사한 원종동 일대의 다세대주택(사용승인 1986년~1991년)이 7천만원에서 9천만원 사이에서 거래되었습니다. (구체적인 면적 및 층수는 다름)

본건은 2020년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 신축 연식 대비 시세 분석이 필요합니다. 제공된 JSON 정보는 구형 건물들이라 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

주변 신축 도시형생활주택의 시세는 직접적인 추가 조사가 필요하나, 일반적으로 신축 건물은 구형 건물 대비 높은 가격대를 형성합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 부천제일시장이 있어 장보기 등 생활 편의성이 좋습니다. 다수의 근린 생활시설이 밀집해 있습니다.

교육시설: 오정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 서해선 원종역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(정승기): 보증금 0원, 차임 0원의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 임차인의 정확한 권리 관계 및 거주 사유에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상에 해당하며 일반 개인의 매수 시에는 크게 문제되지 않을 수 있습니다. (다만, 계약 시점 및 매수인의 자격에 따라 확인 필요)

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 사항이 언급되어 있어, HUG와의 관련 거래나 후속 조치에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (명확한 내용은 추가 확인 요망)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하여 주거 상품으로서의 가치가 높습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'이 보증금 없이 거주 중이라는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 명도 절차가 복잡해지거나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 임차인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식: 2020년에 준공되어 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

역세권 프리미엄: 서해선 원종역이 인근에 위치하여 출퇴근 및 교통 이용이 편리합니다.

생활 인프라: 오정초등학교, 부천제일시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

향후 명도 완료 시 시세 차익 기대: 임차인 문제를 해결한다면, 신축 건물로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5천만원입니다.

주변 구형 다세대주택의 거래가(7천만원 ~ 9천만원)와 비교 시, 본건은 신축 연식으로 인해 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만, '대항력 있는 임차인'으로 인한 명도 리스크가 매우 크므로, 입찰 시 보증금 0원의 임차인이 점유하는 기간 동안의 예상 손실(월세 수입 부재, 명도 소송 비용 등)을 적극적으로 반영해야 합니다.

이러한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 60~70% 수준을 예상해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 완료까지 예상되는 기간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.