나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34733 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 241-50 하나빌리지 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 소재하고, "고강1동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 4층 401호이며, 외벽 : 석재 및 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

본건 건물의 소재 토지(경기도 부천시 오정구 원종동 241-50)의 지목은"임야"이나 현황"대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.7.28.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

물건 비고

공부상 토지의 지목은 '임야'이나 현황상'대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 241-50번지에 소재한 하나빌리지 4층 401호 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34733 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 206,000,000원입니다.

토지 면적은 30.96㎡ (약 9.37평)이며, 건물 면적은 47.95㎡ (약 14.51평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조이며 2015년 12월 29일에 사용 승인된 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

공부상 토지 지목은 '임야'이나, 현황은 '대'로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, "고강1동 행정복지센터" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(오정초), 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 서울특별시 강서구의 압류(갑4)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차인으로 김 (주택도시보증공사)이 보증금 219,000,000원, 차임 0원으로 등기되어 있으나, 전입일자(2021.07.26.)보다 확정일자(2021.06.02.)가 빠르고, 배당신고일자(2023.07.28.)를 고려할 때 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

등기사항전부증명서상 을구 순위 3번의 주택임차권 등기(2023.07.28.)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

총 등기부채권액은 219,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 원종동 일대는 다세대주택과 단독주택이 혼재된 주거지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 26~31㎡)의 다세대주택 거래가 7,000만원에서 9,000만원 사이에서 이루어진 것으로 나타납니다.

다만, 해당 거래 정보의 거래일자가 2025년 12월로 미래 시점인 점은 특이사항입니다.

본건은 2015년에 신축된 건물로, 주변의 1980년대~1990년대 건축된 건물들에 비해 건축 연식이 현저히 짧아 그 가치를 높게 평가할 수 있습니다.

주변 편의시설 및 행정복지센터와의 인접성은 생활 편의성을 더할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "고강1동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

교육 환경으로는 오정초등학교가 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 자녀 교육 환경에 대한 문의가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 향후 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 본건 채권 또는 물건에 대해 특별한 조건으로 인수 또는 관리하고 있음을 시사하며, 이는 향후 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

을구 순위 3번 주택임차권 등기가 말소 예정으로 명시되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 HUG의 말소동의 확약서 제출 여부가 중요하게 작용할 수 있습니다. 비록 대항력은 없으나, HUG와의 협의 과정이나 최종 말소 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용되는 점은 일반적으로 큰 문제는 없으나, 개발 행위 등과 관련하여 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2015년 준공)인 다세대주택으로, 주변의 노후된 건물 대비 경쟁력을 갖추고 있습니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 행정복지센터 및 초등학교와 인접해 있어 생활 편의성은 확보되어 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

특히, 임차권 등기가 말소 예정이라고는 하나, HUG와의 최종적인 처리 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2015년 준공)로 주변 노후 건물 대비 높은 상품성 보유.

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역의 다세대주택.

* 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높아 명도 부담이 적을 수 있음.

* 고강1동 행정복지센터와 인접하여 행정 서비스 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(2025년 12월 거래 기준)를 바탕으로 환산한 평당 가격은 약 740만원에서 1,060만원 수준이며, 이를 본건 건물 면적(약 14.51평)에 적용 시 약 1억 5백만원에서 1억 5천 4백만원 범위의 시세가 도출됩니다.

하지만 본건은 2015년 준공으로 건축 연식이 매우 짧다는 점을 감안하면, 단순 비교 시세보다 높게 평가될 여지가 있습니다.

감정가와 현재 시세 정보 간의 괴리가 존재하며, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 80~85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 170,000,000원 (일억칠천만원)을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.