나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34729 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 688-21 화이트팰리스 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 4층 401호로서 (사용승인일: 2014.01.16) 외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),상대보호구 역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34729 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 688-21 화이트팰리스 1동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물명: 화이트팰리스 1동

사용승인일: 2014년 01월 16일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

건물면적: 44.51㎡ (약 13.5평)

건물지분: 44.51㎡ (약 13.5평)

토지면적: 25.21㎡ (약 7.6평)

토지지분: 25.206㎡ (약 7.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천남초등학교), 과밀억제권역

토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 무난한 편임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 장방형으로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2022-08-26, 금8,048,398원)

말소예정 권리:

* 주택임차권 (을3, 이승진, 211,000,000원)

* 가압류 (갑5, 서민금융진흥원, 8,048,398원)

* 압류 (갑6, 부천시)

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사, 211,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김미주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-06

확정일자: (없음)

배당신고일자: 2023-08-14

대항력: 있음

비고: (내용 없음)

주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자 기준으로 대항력을 갖추고 있어 인수 여부 및 명도 협상이 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이승진)

보증금: 211,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-06

확정일자: 2021-08-05

배당신고일자: 2023-08-14

대항력: 없음

비고: (내용 없음)

주택임차권등기(을3)는 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없으나, 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매된 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택은 3.3㎡당 약 1,100만원 ~ 1,950만원 수준으로 파악됨.

본 물건의 건물면적은 44.51㎡ (약 13.5평)으로, 이를 기준으로 시세를 추정하면 대략 1억 5천만원 ~ 2억 6천만원 수준으로 예상할 수 있음.

4.2. 감정가와의 비교

본건 감정가 1억 7,500만원은 분석된 주변 시세 범위의 하단부에 해당하여, 상대적으로 저평가된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"부천남초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

대중교통 이용이 용이하며, 주거지역 내 편의시설 이용이 편리함.

주변에 혐오시설로 인식될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않음.

5.2. 건물 상태

2014년 사용승인된 건물로, 약 10년 정도 경과하여 심각한 노후도는 없으나, 향후 유지보수 필요성은 존재함.

외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 샷시 창호 마감

설비: 급배수, 위생, 난방 설비 구비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으나 전입일자(2021-08-06) 기준으로 대항력을 보유하고 있음. 해당 임차인과의 명도 협상 및 보증금 관련 법적 문제 발생 가능성을 충분히 고려해야 함.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있음. 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하므로, 취득 후 자금 계획 및 행정 절차에 유의해야 함.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 부천남초등학교 인근의 주거 적합 입지를 갖추고 있음. 감정가는 1억 7,500만원이나, 최근 주변 실거래가 분석 결과 시세 대비 저평가된 것으로 판단됨.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 인수 여부 및 명도 협상이 필요함. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간에 해당하므로 이에 대한 절차 준수가 요구됨. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권등기는 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세차익 기대 가능성 (저평가).

* 부천남초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 비교적 신축 건물 (2014년 준공).

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 주변 시세 분석 (44.51㎡ 기준): 약 1억 5천만원 ~ 2억 6천만원

* 인수되는 보증금: 0원 (김 임차인 보증금 0원, HUG 임차권 소멸 예정)

종합적인 고려사항:

본 물건은 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보이며, 투자 가치가 있음. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 명도 난이도를 높일 수 있는 요인이므로, 입찰 전 명도 전략 수립이 필수적임. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 내 취득 시 허가 절차를 거쳐야 함.

보수적 접근 및 리스크 감안 시, 감정가 부근 또는 시세 하단에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

* 제안 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임차인 명도 가능성 타진, 주변 시세 재확인 등을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.