나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34731 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 169-1 수팰리스 에이동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 3층 304호로서, 외벽: 치장벽돌 및 석재타일 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: 하이새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 동측으로 폭4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 어린이공원(저촉) , 주차장(저촉),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(반석유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 부천시 원미구 원미동 169-1, 수팰리스 에이동 3층 304호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용을 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호

부천지원 2025타경34731 (1)

소재지

경기도 부천시 원미구 원미동 169-1 수팰리스 에이동 3층304호

용도

다세대주택

건물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 3층 304호

총 층수

5개 층

사용승인일

2019년 03월 08일

감정가

261,000,000원

토지 면적

40. 60㎡ (약 12.28평)

건물 면적

44. 38㎡ (약 13.42평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제경매

채권자

주택도시보증공사

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주거지대입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 접근성

본건 건물은 북서측 및 동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설

주변으로 부천북초등학교, 반석유치원 등 교육시설이 있으며, 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 03월 25일 접수된 구미세무서장의 압류등기(갑5)입니다.

인수되는 권리

등기부등본상 을구 1번 주택임차권(권리자:변은지, 금액:290,000,000원)이 존재하나, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류될 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매수인이 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황

주택도시보증공사(변은지)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 290,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2020년 12월 30일, 확정일자는 2020년 12월 09일입니다.

대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

본건 경매 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 하며, "HUG 인수조건 변경" 및 "말소동의 확약서 제출" 내용으로 보아 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

주의사항

- 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가를 받아야 합니다.

- HUG 인수조건 변경 사항이 있어 계약 시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

- 2026년 3월, 원미동 54-6번지 "다소망빌"(2016년 건축, 4층, 50.82㎡)이 235,000,000원에 거래되었습니다. (약 15.3백만원/평)

- 2026년 3월, 원미동 66-11번지 "녹십초트윈빌"(2003년 건축, 3층, 59.59㎡)이 175,000,000원에 거래되었습니다. (약 9.7백만원/평)

- 2026년 3월, 원미동 59-25번지 "중앙(59-25)"(1981년 건축, 1층, 37.62㎡)이 86,000,000원에 거래되었습니다. (약 7.5백만원/평)

동일 건물/단지 거래 분석

본건 "수팰리스"는 2019년에 사용 승인된 건물로, 비교 대상 중 "다소망빌"(2016년 건축)과 건축 연도가 가장 가깝습니다. 본건은 44.38㎡(약 13.42평)이며, "다소망빌"의 50.82㎡(약 15.37평) 거래가 235,000,000원임을 감안할 때, 평당 약 15.3백만원 수준의 시세가 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 본건은 신축 연도가 더 최신이므로 이에 대한 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

주변 거래 동향

최근 2026년 3월에 다수의 다세대주택 매매가 이루어졌으며, 신축 건물의 경우 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설

본건은 부천북초등학교와 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 상대보호구역에 포함된 반석유치원도 인근에 있습니다.

편의시설

주거 지역으로 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 주변 환경

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 정류장도 가까이 있어 부천시 내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 매각 기일(2026년 7월 7일) 이후에도 허가 기간 내에 있으므로, 매수인은 잔금 납부 시 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가 절차 지연 또는 불허가 가능성은 매우 낮으나, 취득 및 향후 매도시 고려해야 할 사항입니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 관련 당사자로서, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 보증 채무 이행과 관련하여 조건 변경이 있었음을 시사하며, 권리분석 상 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단되나, 관련 서류 및 HUG의 최종 입장을 확인하는 것이 안전합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2019년 신축된 비교적 최신 건물의 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 매수 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로서의 가치 상승 잠재력

최근 주변 다세대주택 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, 신축 연도를 고려하면 시장 경쟁력이 있습니다.

명도 부담이 적을 것으로 예상되는 점.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다.

주변 유사 부동산 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 평당 약 15.3백만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 본건 면적(약 13.42평)에 적용 시 약 205,000,000원에서 220,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

신축 건물임을 고려하여 감정가(261,000,000원)를 상회하는 입찰은 신중할 필요가 있으며, 최근 거래 사례와 신축 프리미엄을 감안하여 230,000,000원 수준을 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.