나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34715 [1] 경기도 김포시 마산동 658-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 마산동 소재 '은여울초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역(김포골드라인 마산역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 다소 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서, '단독주택, 제2종근린생활시설'의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예그린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(에이스숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2020.04.20) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 2층 : 다가구주택(공부 : 2가구, 현황 : 4가구), 3층 : 다가구주택(공부 : 2가구, 현황 : 4가구), 4층 : 다가구주택(공부 : 1가구, 현황 : 2가구)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주택부분에 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호2 건물의 4층 내부가 복층구조인 것으로 판단되고, 해당 복층 부분(다락)은 4층 건물의 재조달원가에 감안하여 포함 평가 하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호2 건물 중 2~4층은 귀 제시목록 상 층별면적에 발코니 부분의 면적이 산입되지 아니하여 각 층의 공부상 면적과 실제 현황 면적의 차이가 있는 상태로서 본 평가에서는 발코니 부분을 포함한 현황면적으로 사정 후 각 층별 건물단가를 적용하였습니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1.의 토지는 가장형의 평지인 토지로서 '단독주택, 제2종근린생활시설'의 건부지로 이용중임
-목록 2.의 건물은 1층(근린생활시설), 2층(다가구주택, 공부 2가구, 현황4가구),3층(다가구 주택, 공부 2가구, 현황 4가구), 4층(다가구주택 공부 1가구, 현황 2가구) 으로 이용중임
-목록 2의 건물의 4층 내부가 복층구조이고, 해당복층부분(다락)은 4층 건물의 재조달원가에 감안하여 포함 평가함
-목록 2. 건물 중 2~4층은 발코니 부분을 포함한 현황면적으로 사정후 각 층별 건물단가를 적용하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건번호

부천지원 2025타경34715 (1)

1.1. 2. 경매구분

부동산임의경매

1.1. 3. 채권자

동대문상가새마을금고

1.1. 4. 감정가

2,272,383,800원

1.2. 물건 정보

1.2. 1. 소재지

경기도 김포시 마산동 658-1번지

1.2. 2. 용도

다가구주택, 제2종근린생활시설

1.2. 3. 토지 면적

333. 70㎡ (약 100.94평)

1.2. 4. 건물 면적

599. 99㎡ (약 181.49평)

1.2. 5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.2. 6. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 4층

사용승인일: 2020년 04월 20일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 김포시 마산동 소재 '은여울초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 토지 이용 상태

가장형의 평지인 토지로서, '단독주택, 제2종근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

2.1. 3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 마감 등입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통

2.2. 1. 도로 접근성

남동측으로 노폭 약 12미터, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.2. 2. 대중교통

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 김포골드라인 마산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 이용 현황

2.3. 1. 층별 이용

1층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 사용되고 있습니다.

2.3. 2. 공부 대비 현황

건축물대장상 2층은 2가구, 3층은 2가구, 4층은 1가구로 되어 있으나, 실제 현황으로는 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 2가구로 이용 중입니다. (공부 대비 가구 수 차이 존재)

2.3. 3. 특이사항

건물 4층 내부는 복층구조(다락)로 되어 있으며, 해당 복층 부분은 건물 재조달원가에 포함하여 평가되었습니다. 또한, 2층부터 4층까지는 발코니 부분이 포함된 현황 면적으로 평가되었습니다.

2.4. 토지 이용 계획

2.4. 1. 지역 지구

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 2. 제한사항

소로1류, 중로3류 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 04월 22일 접수된 종로서부새마을금고의 근저당권입니다.

3.1. 2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정, 압류, 주택임차권 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명확하게 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 목록

* 김 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-04, 확정 2024-09-04, 배당 2025-12-25, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-30, 확정 2024-08-05, 배당 2025-11-07, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-28, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-03, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 25,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2025-02-18, 확정 2025-10-29, 배당 2025-12-18, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-08, 확정 2022-03-02, 배당 2024-11-26, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-14, 확정 2020-05-14, 배당 2025-11-12, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-31, 확정 2023-08-31, 배당 2025-04-15, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-17, 확정 2022-07-21, 배당 2024-11-06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-11, 확정 2024-08-13, 배당 2025-11-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2025-07-01, 확정 2025-07-01, 배당 -, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-02, 확정 2024-09-02, 배당 2025-11-13, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-01, 확정 2023-04-07, 배당 2025-10-29, 대항력 없음.

3.2. 2. 인수 보증금

총 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 3. 임차인 관련 주의 문구

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 누락된 임차인 또한 없어 별도의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

해당 물건은 김포한강신도시 내에 위치하며, 주위로 다가구주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 배후 주거 수요가 풍부합니다.

4.2. 상가 이용 현황

건물 1층은 근린생활시설로 사용되고 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상가 운영에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

차량으로 김포골드라인 마산역 이용이 편리하며, 주변에 은여울초등학교가 소재합니다. 또한, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 다가구 주택단지로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부 대비 현황 차이

건축물대장 상의 가구 수와 실제 점유/이용 현황 간에 차이가 존재합니다. 이는 추후 명도 또는 임대차 계약 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대 관리

다수의 임차인이 존재하므로, 공실 발생 시 임대 수익 감소 위험이 있으며, 효과적인 임대 관리가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 여러 규제 사항이 적용되므로, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 환경 분석 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 2020년 신축된 다가구주택 및 근린생활시설 건물로, 김포시 마산동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치합니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 22억 7천여만 원입니다.

7.2. 투자 가치

역세권 입지, 신축 건물이라는 점, 그리고 다가구주택으로서의 임대 수익 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

7.3. 위험 요인

건축물대장과 현황 간의 가구 수 차이, 다수의 임차인으로 인한 임대 관리의 복잡성 등이 잠재적 위험 요인으로 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리나 노후화로 인한 유지보수 비용 부담이 적습니다.

8.2. 역세권

김포골드라인 마산역이 근거리에 위치하여 교통 편의성이 높고, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

8.3. 다가구 주택

다수의 가구로 구성된 다가구 주택으로, 안정적인 월세 수입 창출이 기대됩니다.

8.4. 복합 용도

1층 근린생활시설과 상층부 다가구 주택으로 구성되어 있어, 다양한 임대 수익 모델 구축이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 예상 입찰가는 제공된 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 임차인 현황, 인수되는 권리(0원) 등을 종합적으로 고려하여 산출되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 가치 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 시점에서는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

감정가: 2,272,383,800원

예상 범위: 약 1,817,907,040원 ~ 2,272,383,800원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.