나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513350 [1] 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 9층911호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철 공항철도 "운서역")이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕 10층 건내 9층 911호로서 (사용승인일: 2019.4.2) 외벽: 석재붙임 및 복합판넬 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04),지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역,장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면),성장관리권역(2014-11-03). 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025.8.26. ~2026.8.26.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513350 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-1, 프라임시티1, 9층 911호

용도: 오피스텔

건물 면적: 21.61㎡ (약 6.54평)

토지 면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕 10층 건물 내 9층

사용승인일: 2019년 4월 2일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 매각 조건

감정가: 120,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 지하철 공항철도 '운서역' 남동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

특히, 본건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 토지 거래 허가 구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 26일까지입니다. 이는 향후 매수 시 허가를 받아야 하는 중요한 제약 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 백두개발주식회사 외 3명 (2019-04-12 접수)

* 소유권 이전 (신탁 등기 말소): 백두개발주식회사 외 3명

* 공유자 전원 지분 이전 (매매): 김정 (2019-06-28 접수)

* 주택 임차권 (말소): 홍승연 (보증금 100,000,000원, 2019-06-25 확정, 2019-07-05 전입)

* 압류 (말소): 강남세무서장 (2022-12-28 접수) - 말소기준권리

* 강제 경매 (말소): 주택도시보증공사 (2025-10-24 접수) - 본건 경매개시 결정

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 주택도시보증공사 (홍 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-05

확정일자: 2019-06-25

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

등기부 상 을구 1번의 주택 임차권(홍승연)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 말소기준권리인 강남세무서장의 압류(2022-12-28)보다 후순위인 임차권 등기(을구 1번)는 말소될 것으로 예상됩니다. 현재 진행 중인 본건 강제 경매(채권자: 주택도시보증공사) 역시 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 운서역 인근으로, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 역세권 오피스텔로서 유동 인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 프라임시티1 오피스텔의 경우 2024년 11월 10층 매물이 105,000,000원에 거래되었습니다. 2025년에는 2층 매물이 84,000,000원, 4층 매물이 77,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이러한 최근 실거래가 추이를 볼 때, 본건(9층)의 시세는 2024년 11월 거래가와 비교하거나 2025년 거래가에 층수 가산치를 고려하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

운서역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 주거 환경으로서는 무난한 편입니다. 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설이나 소음, 악취 등 주거 환경을 저해하는 요소는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

가장 중요한 리스크 요인으로, 본건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.26.). 경매 낙찰 후 소유권 이전 등기를 위해서는 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 소유권 이전 등기가 불가능하며, 이에 대한 면밀한 사전 확인 및 준비가 필요합니다. (일반적으로 경매 낙찰자의 경우, 허가구역 내 토지 취득 시 일반 매매보다 완화된 조건이 적용되거나 허가 요건이 유리할 수 있으나, 반드시 관할 구청에 문의하여 정확한 절차와 가능성을 확인해야 합니다.)

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 명확한 내용 파악이 필요합니다. 다만, 임차인 현황 상 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 대항력이 없고 말소될 예정이므로, 보증금 회수 관련 문제는 경매 절차를 통해 정리될 가능성이 높습니다.

6.3. 기타

감정평가액(120,000,000원)이 최근 실거래가(2025년 77,000,000원 ~ 84,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 실거래가와의 괴리를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 운서역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 소유권 이전 시 허가 절차가 필수적이며, 이는 거래 과정의 불확실성과 시일 소요를 야기할 수 있는 주요 리스크입니다. 감정평가액과 최근 실거래가 간의 차이도 투자 판단 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 운서역 역세권 오피스텔로서 직주근접 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 건물 준공 연도(2019년)가 비교적 신축에 속합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 실거래가 (2024년 11월): 105,000,000원 (10층)

* 최근 실거래가 (2025년 10월): 77,000,000원 (4층)

* 최근 실거래가 (2025년 11월): 84,000,000원 (2층)

최근 2025년 실거래가는 2층과 4층에서 7,700만원에서 8,400만원 선으로 형성되어 있습니다. 이는 2024년 10층 거래가(105,000,000원)보다 하락한 추세로 볼 수 있습니다. 본건은 9층에 위치하므로, 2024년 10층 거래가를 기준으로 하되, 2025년의 하락세를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 리스크를 감안해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가(120,000,000원) 대비 최근 실거래가(최저 77,000,000원, 최고 105,000,000원)의 편차가 크며, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 토지거래허가구역이라는 특수성을 고려하고, 최근 실거래가 흐름을 반영할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. 특히, 토지거래허가 여부 및 그 과정에 대한 철저한 사전 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. HUG 보증금 100,000,000원은 인수 보증금이 아니므로 입찰가 산정 시 제외합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.