나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513297 [1] 인천광역시 서구 석남동 554-38 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ‘천마초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(석남역-7호선)이 소재하는 등 일반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층건중 4층 402호로서, *외 벽 : 몰탈위페인팅마감. *내 벽 : 벽지도배마감 등 *창 호 : 새시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미 상 임. ■ 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513297 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 554-38 가동 4층402호

용도: 다세대주택

건물명: 엑스포빌리지 (Expo Village)

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

층수: 지상 4층 중 4층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 121,000,000원

토지면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

토지 지분: 21.62㎡ (약 6.54평)

건물면적 (전유부분): 39.96㎡ (약 12.09평)

건물 지분: 39.96㎡ (약 12.09평)

(참고: 집합건축물 연면적 432.48㎡)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ‘천마초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 아파트단지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 동측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 있고, 지하철 7호선 석남역이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 도로: 대로1류 (폭 35m~40m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* 허가구역 지정 기간 내에 거래 시 해당 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 강제경매개시결정 (2025타경513297)

접수일자: 2025-10-24

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 130,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이주연)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-01

* 확정일자: 2022-03-15

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을5순위 주택임차권으로 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(갑12, 강제경매)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 이주연은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 임차권 역시 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

따라서 인수되는 별도의 보증금이나 권리는 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.10.24.) - 말소기준권리

* 을5: 주택임차권 (이주연, 2024.03.29. 등기) - 말소 예정

* 갑11: 소유권이전 (주현미, 2023.04.24.)

* 갑10: 소유권이전 (주식회사다은하우징, 2022.06.15.)

* 총 등기부채권 총액: 130,000,000원

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 실거래가 분석

최근 2026년 1월 실거래가 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (1992년식, 40.98㎡): 2026년 1월 9일, 77,000,000원

* 경성빌라가동 (1992년식, 38.97㎡): 2026년 1월 8일, 100,000,000원

* 대명그린빌 (2011년식, 47.76㎡): 2026년 1월 5일, 105,000,000원

4.2. 주변 시세 동향

본 건의 전유면적은 39.96㎡(약 12.09평)으로, 최근 실거래가 정보 중 경성빌라가동(38.97㎡)과 면적이 유사합니다.

경성빌라가동이 1억원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 적정 시세는 보수적으로 9,500만원에서 10,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 121,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 초등학교가 인근에 있어 교육 여건도 고려해볼 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

지하철 7호선 석남역과 인접한 역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근처에 있어 교통이 편리합니다. 생활 편의시설은 주변 상권을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (허가기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

향후 취득 시 외국인 등 특정 거래에 한하여 허가를 받아야 하므로, 거래 시 절차상의 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 제공된 정보상 임차인(이주연)은 대항력이 없고 보증금 전액이 말소기준권리 금액과 동일하며, HUG의 말소 동의가 있어 임차인 관련 리스크는 제한적일 것으로 보입니다. 다만, HUG의 정확한 인수 조건이나 변경 사유에 대한 세부적인 확인은 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

인천광역시 서구 석남동 554-38번지 일대에 대한 주변 혐오시설(예: 유해시설, 대규모 공장단지 등) 유무를 조사하였으나, 현재까지 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 해당 물건의 가치에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 정확한 정보는 현장 답사를 통해 재확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 1993년에 준공된 건물입니다. 석남역 인근 역세권에 자리하고 있어 기본적인 교통 접근성이 우수합니다. 권리분석 결과 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 시세보다 높게 책정되었으며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 및 활용에 제약이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 추가적인 확인이 필요하나, 현재까지의 정보로는 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(석남역)에 위치하여 대중교통 이용 편리.

* 권리상 인수 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 시세 분석을 통한 잠재적 시세 차익 기대 가능.

* 주변 지역 개발 가능성을 고려한 장기적 투자 가치.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 121,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 77,000,000원 ~ 105,000,000원

* 본 건 전용면적(39.96㎡) 기준 시세 추정: 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 토지거래허가구역 지정, 건물 연식 등을 감안할 때, 감정가보다는 낮은 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

* 시세 최상단 또는 소폭 상승 여력을 감안한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치입니다. 실제 시장 상황, 입찰 경쟁 정도, 물건의 정확한 현황(내외부 상태, 누수 여부 등) 및 추가적인 법적/행정적 확인 사항(토지거래허가 등)에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 따라서 반드시 현장 답사를 통해 물건의 가치를 면밀히 재평가하고, 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.