나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513239 [1] 인천광역시 중구 운서동 3098-5 운서역 더타임 10층1012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역(공항철도)' 남동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지 및 숙박시설, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 운서역(공항철도) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제10층 제1012호로서, 외벽 : 석재치장 및 복합판넬 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 숙박시설, 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 25미터, 15미터 내외의 도로와 접하며, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2020.05.28

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513239 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3098-5, 운서역 더타임 10층1012호

용도: 오피스텔

감정가: 121,000,000원

토지면적: 7.58㎡ (약 2.29평)

건물면적: 22.22㎡ (약 6.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOO (성서새마을금고)

토지이용계획상 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 공항철도 운서역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 숙박 시설, 업무 시설, 다양한 근린생활 시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

대상 물건에 등재된 임차인은 이 이며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인의 전입일자는 2025년 8월 29일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 3월 2일 접수된 을1호 근저당권 (이곡새마을금고, 86,400,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 309,386,467원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (예: 지상권 등)

4. 상권분석

인천 중구 운서동은 인천국제공항과 인접한 지역으로서, 공항 관련 종사자 및 관광객 수요가 풍부한 배후 상권을 형성하고 있습니다.

대상 물건이 위치한 운서역 인근은 상업 시설 및 업무 시설이 발달해 있으며, 다양한 근린생활 시설이 밀집하여 유동인구가 많습니다.

또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 및 발전 가능성이 높은 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 다수 소재하고 있습니다.

도보 거리 내에 공항철도 운서역이 위치하여 서울역 및 인천국제공항 등으로의 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설

주변에 다양한 상업 시설, 편의점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

인근에 숙박 시설이 많아 비즈니스 및 관광객을 위한 편의 시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 대상 물건은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 현재는 지정 기간이 만료되었으나, 관련 규정 및 외국인 취득 시 허가 관련 사항은 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 위험이 존재할 수 있으므로, 임대 수요 및 경쟁 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 운서역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다.

공항 경제권의 수혜 지역으로서 향후 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채권자의 경매 신청 의지가 강한 것으로 보입니다.

권리 관계는 대부분 말소 예정으로 비교적 명확하나, 임차인 현황 및 토지거래허가구역 관련 이력을 재확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 공항철도 운서역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지.

* 공항 경제권 개발 수혜: 인천국제공항 및 영종도 개발 계획과 연계된 수혜 기대.

* 풍부한 임대 수요: 공항 종사자, 비즈니스 출장객, 관광객 등 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가 수준으로, 시세차익 기대 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2026년 7월 3일 8,100만원 (20.36㎡)에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 물건(22.22㎡)의 현재 시세를 추정하면 약 8,840만원 수준으로 분석됩니다.

감정가 121,000,000원과 최근 시세를 종합적으로 고려하고, 경매 시장 상황을 감안할 때, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 88,000,000원 내외로 제안합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사 내용, 현장 방문 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.