나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513285 [1] 인천광역시 남동구 만수동 6-36 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 남서측 근거리상에 만수역(인천 지하철 2호선)이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

연와조 슬라브지붕 지하1층, 지상3층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 1991.01.12.) 외벽 : 연와치장마감., 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 알루미늄새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형에 유사한 평지로서 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 차량 통행 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경513285 (1)

인천광역시 남동구 만수동 6-36 3층301호 (신주소: 인천광역시 남동구 수현로119번길 25)

다세대주택

73,000,000원

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물면적: 35.78㎡ (약 10.82평)

토지/건물일괄매각

부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 있고 남서측 근거리에 만수역(인천 지하철 2호선)이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 북서측으로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 9월 27일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(등기구분: 갑5)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 7번 순위 주택임차권 (권리자: 이해규, 권리금액: 66,000,000원)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

말소되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들(서울보증보험주식회사의 가압류, 이해규의 강제경매, 국민건강보험공단의 압류)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: Q *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: S *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: S *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-10

확정일자: 2020-08-21

배당신고일자: 2025-04-09

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로 보증금 66,000,000원을 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 66,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 만수동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하고 있으며, 일부 근린생활시설이 입지하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. "만수북중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 다양한 용도의 건물들이 혼재함에 따라 소음이나 통행량 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 만수역(인천 지하철 2호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

편의시설: 주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 기본적인 식료품, 생필품 구매 및 기타 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: "만수북중학교"가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 학교 정보는 추가 조사 필요)

의료시설: (정보 없음. 근린생활시설 내에 위치한 병의원 등의 이용 가능성을 고려할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 이해규의 보증금 66,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 증가하는 가장 큰 리스크입니다.

건물 노후화: 본건은 1991년 1월 12일 사용승인을 받아 건축된 지 약 35년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미상: 본건의 정확한 임대차 관계(보증금, 차임 등)가 모두 명확하게 파악되지 않은 부분이 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 정보는 확인됨.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 만수역 역세권이라는 지리적 이점과 주거 지역으로서의 안정적인 입지를 가지고 있습니다. 그러나 권리 분석상 가장 중요한 부분은 대항력 있는 임차인 이해규 씨의 보증금 66,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 감정가는 73,000,000원이지만, 인수되는 임차보증금을 고려하면 총 매입 비용이 상당해질 수 있어, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차보증금 활용: 대항력 있는 임차인의 보증금 66,000,000원을 인수해야 하지만, 이를 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 대비 저렴한 매입 기회가 될 수 있습니다.

역세권 입지: 만수역이 인근에 위치하여 향후 매매 또는 임대 시 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주거 지역 특성: 다세대주택이 밀집된 지역으로, 실수요자들에게 꾸준한 관심을 받을 수 있는 곳입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 73,000,000원

인수 보증금: 66,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 중 유사한 건물 면적(약 36㎡) 및 건축 연도(1991년)를 가진 '대명빌라(841-27)'가 2026년 3월 30,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사한 조건의 '성덕빌라(A동)'는 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가는 73,000,000원이지만, 66,000,000원의 인수 보증금을 고려하면, 총 매입 비용은 입찰가 + 66,000,000원이 됩니다.

성덕빌라의 거래가격을 감안할 때, 총 매입 비용이 93,000,000원이 되기 위해서는 입찰가가 약 27,000,000원 수준이어야 합니다.

대명빌라의 거래가격을 기준으로 할 경우, 총 매입 비용이 30,000,000원이 되기 위해서는 입찰가가 마이너스가 되어야 하므로, 해당 거래는 특수한 경우(예: 급매, 특수 상황)이거나 정보 자체에 오류가 있을 가능성이 있습니다.

따라서, 대명빌라의 거래 사례를 참고하되, 인수 보증금과 시세, 감정가 사이의 균형을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 25,000,000원 ~ 35,000,000원

권장 입찰가: 30,000,000원 (총 예상 매입 비용: 30,000,000원 + 66,000,000원 = 96,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.