나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513343 [1] 인천광역시 서구 원당동 810-11 더안 타운하우스 104동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 "인천창신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일 대는 아파트, 동류형의 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 근거리에 지하철역(신검단 중앙역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상3층 건물내 제1층 제106호로서, (사용승인 : 2020.05.18) 외벽 : 몰탈위 치장타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 완만한 남하향 완경사지대내에 조성된 사다리형 토지로서, 연립주택 및 근린생 활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남측으로 로폭 약 15미터의 포장도로, 동측 및 북측으로 약 3미터 보행자전용도 로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집) 2-173호 선)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역([문의: 문화관광체육과(032-560-4345)])<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외 국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513343 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 원당동 810-11 더안 타운하우스 104동 1층 106호

* 건물용도: 연립주택

* 감정가: 384,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 63.99㎡ (약 19.36평)

* 건물면적: 73.27㎡ (약 22.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신안군수산업협동조합

* 토지거래허가구역: 지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 "인천창신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 동류형의 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 근거리에 지하철역(신검단 중앙역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 남측으로 로폭 약 15미터의 포장도로, 동측 및 북측으로 약 3미터 보행자전용도로와 각각 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (2020.07.17. 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부채권 총액 373,154,261원 (을3 근저당, 을4 근저당, 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑9 압류, 갑10 임의경매)은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리 자체이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 명시되어 있습니다. 현재 등기부상으로 지상권이 확인되지 않으나, 잔금 납부 후에도 존속될 수 있는 권리이므로 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 관련 사항을 면밀히 확인하고 주의해야 합니다.

4. 상권분석

* 건물 현황:

* 건축년도: 2020년 5월 18일 사용승인.

* 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상3층 건물내 제1층 제106호.

* 외벽: 몰탈위 치장타일 마감.

* 창호: 하이샷시 창호.

* 이용 상태: 연립주택으로 이용 중.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 토지 이용: 본건 단지는 완만한 남하향 완경사지대내에 조성된 사다리형 토지로서, 연립주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "인천창신초등학교" 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 인천창신초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 신검단 중앙역이 근거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 잔금 납부 시 외국인 외 취득자에 대한 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 확인되지 않으나 물건명세서에 언급된 지상권의 인수 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 정보 미상: 임대 관계 및 보증금, 차임 정보가 불분명한 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 해당 물건의 현재 상태 및 채무 관계가 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 주변 환경 조사

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 단지 주변에 심각한 혐오시설이나 유해시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사 및 해당 지역의 상세 개발 계획 등을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축급의 연립주택으로, 인천 서구 원당동에 위치하고 있습니다. 인천창신초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 지하철역(신검단 중앙역) 및 다양한 버스 노선 접근이 용이하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 감정가는 3억 8천 4백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적의 1층 물건이 2025년 3월 3억 1천 8백만원에 거래되었습니다. 3층 물건은 2025년 3월 2억 8천만원, 2026년 7월 2억 7천 5백만원에 거래된 사례가 있어, 감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이나, 소멸되지 않는 지상권 및 임대 관계 미상의 임차인에 대한 인수 여부 확인이 중요합니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 연립주택으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 초등학교, 지하철역 등 우수한 입지 조건으로 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

* 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 해제 시 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

10. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 3월: 1층, 73.27㎡ (본건과 동일 면적/층) → 318,000,000원

* 2025년 3월: 3층, 73.27㎡ → 280,000,000원

* 2026년 7월: 3층, 73.27㎡ → 275,000,000원

* 분석: 본건은 1층 물건으로, 유사 면적의 1층 실거래가 3억 1천 8백만원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 3층 물건의 최근 실거래가가 2억 7천 5백만원 수준임을 감안할 때, 1층 물건의 가치는 3억 1천 8백만원 내외로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 본건의 감정가는 3억 8천 4백만원이나, 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 80%~90% 수준 또는 최근 실거래가 상단에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 예상 입찰 범위: 약 2억 9천만원 ~ 3억 5천만원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시세를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 권리 관계의 최종 검토, 임차인 인수 여부 확인, 명도 가능성, 당일 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이나, 소멸되지 않는 권리 및 미상 임차인으로 인한 위험 요소를 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.