나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1745 [1] 인천광역시 계양구 작전동 899-1 메카브 7층7106호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 상업·업무용빌딩 및 숙박시설, 의료시설, 계양구청, 대형마트, 아파트단지, 각종 근린생활 시설 등으로 혼재된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 및 광역버스정류장 등과 원거리에 인천지하철 1호선 "작전역" 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 7층 7106호로서, (사용승인일자 : 2006.08.28) 외 벽 : 법량판넬 및 일부 강화유리 붙임 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 "판매시설(근린생활시설)"이며, 현장조사시 영업이 중단된 상태임.

설비내역

공동 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소방설비, 화재탐지설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지이며, 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 판매시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 서측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하는 등 도로상태는 대체로 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문 의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지 역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 소재 건물은 복합쇼핑몰로서, 기준시점 현재 상가 일부[1층 1개호, 7층 1개호, 8~ 11층(영화관)]를 제외한 대부분의 상가가 영업을 하지 않고 장기간 방치된 상태인 것으로 탐문조사 되었는 바, 경매 진행시 이점 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경1745 (1) 입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 작전동 899-1번지에 위치한 메카브 건물 7층 7106호입니다.

건축물대장 상 용도는 판매시설이며, 집합건축물대장상으로는 판매시설(근린생활시설)로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 459,000,000원입니다.

토지 면적은 13.97㎡(약 4.23평)이며, 토지 지분 또한 13.97㎡입니다.

건물 면적은 81.78㎡(약 24.74평)이며, 건물 지분 또한 81.78㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 남인천농업협동조합으로 확인되며, 공동담보 물건에 해당합니다.

건물은 2006년 8월 28일에 사용 승인된 철골철근콘크리트구조의 13층 건물 중 7층에 위치합니다.

집합건물의 총 호수는 954호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, "작전고등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경으로는 상업·업무용 빌딩, 숙박시설, 의료시설, 계양구청, 대형마트, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활 시설 등이 혼재되어 있어 성숙된 상가지대를 형성하고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 및 광역버스 정류장이 소재합니다. 또한, 인천지하철 1호선 "작전역"이 원거리에 위치하여 대중교통 이용은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 2필지가 일단으로 구성되어 있으며, 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 형상을 하고 있습니다.

토지 서측으로는 약 35미터, 북측으로는 약 25미터, 동측으로는 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(계산택지), 상대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 9월 7일에 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (채권액 76,800,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 근저당권 공동담보목록, 압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따른 등기부채권 총액은 586,971,000원입니다.

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 계양구 작전동 일대는 상업·업무용 빌딩, 숙박시설, 의료시설, 관공서(계양구청), 대형마트, 아파트 단지 등 다양한 시설이 밀집된 상업 중심지입니다.

본 건물이 속한 메카브 건물은 복합 쇼핑몰로 조성되었으나, 현재 기준 시점 기준으로 1층 1개호, 7층 1개호, 그리고 8층부터 11층까지의 영화관을 제외한 대부분의 상가가 영업을 중단하고 장기간 방치된 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 상권의 활력이 저하되었음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변으로는 대형마트와 계양구청 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 시설로는 작전고등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 측면에서는 차량 접근성이 좋으며, 버스 정류장도 가까운 편이나 지하철역까지는 다소 거리가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 본건 건물의 대부분 상가가 현재 영업을 중단하고 장기간 방치된 상태라는 점입니다. 이로 인해 공실 리스크가 높으며, 향후 임대차 확보 및 정상적인 수익 창출에 상당한 어려움이 예상됩니다.

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

토지이용계획 상 택지개발지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정된 사항은 향후 건물 활용이나 재개발 시 일부 제약으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구의 상업지역에 위치한 판매시설(근린생활시설)로서, 주변 개발이 잘 이루어진 상가지대에 속합니다.

건물은 2006년에 건축된 철골철근콘크리트 구조의 집합건물입니다.

하지만 현재 건물의 상당 부분이 공실 상태이며 장기간 방치된 점은 매우 부정적인 요인입니다. 이는 상권의 전반적인 침체 가능성을 시사하며, 투자 시 상당한 주의가 필요합니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수할 권리가 없는 점, 그리고 인수할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

결론적으로, 입지 자체는 양호하나 현재의 공실 및 상권 침체 상태를 극복하고 수익을 창출하기 위한 전략과 추가적인 투자(인테리어, 상권 활성화 등)가 필요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 인천 계양구의 발달된 상업 지역 내에 위치하여 기본적인 잠재 수요는 존재합니다.

* 저가 매수 기회: 현재 건물의 공실 상태와 상권 침체 우려로 인해, 경매 진행 시 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되고 인수할 보증금이 없는 상태이므로, 권리상 복잡한 문제는 없습니다.

* 다목적 활용 가능성: 판매시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여, 정상화 시 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 459,000,000원으로 책정되었으나, 현재 건물의 상당 부분이 영업을 중단하고 장기간 방치된 상태임을 감안할 때, 상당한 수준의 공실 리스크와 함께 향후 상권 활성화 및 임대차 확보를 위한 시간과 비용 투자가 불가피합니다.

이에 따라, 실질적인 투자 가치와 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

종합적으로 고려하여, 330,000,000원에서 370,000,000원 사이의 입찰가격을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.