나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72502 [1] 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 215동 12층 1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "도농초등학교" 동북 측에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 및 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 일반 노선버스 정류장 및 경의중앙선 "도농역"이 소재하여 대중교통 상황 원만한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬라브위경량철골경사지붕 제25층건 내 제12층 제1203호로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (내부구조 : 방3, 거실, 주방겸 식당, 욕실겸 화장실2, 현관, 발코니 등)

설비내역

감정평가 대상물건에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전 설비, 도시가스 설비, 개별 난방설비, 승강기설비(15인승, 1,000kg) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파 트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1)토지(다산동 4002-1) 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(20 15-07-31), 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 공공청사(저촉), 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(접합) , 중로 1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교(구리남양주 교육 지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원(구 리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금교초등 학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (남양주양정초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산새봄유치원(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(도농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(동화중고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금 초등학교(구리남양주교육지원청에 문 의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아연유치원(구리남양주교육지원청 에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교( 구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012- 11-29)(부영예술유치원(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육 환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(금교초등학교(구리남양주교육지원청에 문의 바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(아연유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환 경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의 3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래 계약에관 한허가구역(토지거래 계약에 관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호 (대상:외국인 등/용도:주택)))). ② 기호(2)토지(다산동 3198-11) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 중로1류(폭20m~25 m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도 농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래계약에관한허 가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

감정평가 의뢰목록상 대지권의 목적인 토지의 표시에 기호(1)토지는 경기도 남양주시 도 농동 2-1, 기호(2)토지는 경기도 남양주시 지금동 198-11로 되어있으나, 토지대장대지권 등록부, 토지이용계획확인서상 및 현황 기호(1)토지는 경기도 남양주시 다산동 4002-1, 기호(2)토지는 경기도 남양주시 다산동 3198-11로 행정관할구역이 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경72502 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 215동 12층 1203호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

694,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 32.01㎡ (약 9.69평)

* 건물면적(전용면적): 84.73㎡ (약 25.63평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트벽식조 평슬라브위경량철골경사지붕

* 층수: 총 25층 중 12층

* 사용승인일: 2002년 1월 22일

1.10. 기타 기본 정보

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

감정평가 대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "도농초등학교" 동북 측에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 및 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장과 경의중앙선 "도농역"이 소재하여 대중교통 상황은 원만한 편임.

2.3. 접근성

도농초등학교에 동북 측으로 인접하여 교육시설 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 10월 13일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (권리금액 319,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김도현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 8월 12일

* 대항력: 없음

3.4. 채무 총액 (등기부 채권 총액)

887,800,000원

3.5. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 김도현은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 주거: 아파트단지 밀집 지역.

* 교육: 도농초등학교, 부영예술유치원, 금교초등학교, 남양주양정초등학교, 다산새봄유치원, 도농중학교, 동화중고등학교, 미금중학교, 미금 초등학교, 아연유치원 등이 소재하여 교육 환경이 우수함.

* 상업: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 교통 시설

경의중앙선 도농역이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 양호함.

4.3. 개발 호재

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 플루리움 2단지

* 주소: 경기도 남양주시 다산동 4002-1

* 입주 연도: 2002년

* 세대수: 1484세대 (16개동)

* 최고층: 30층 / 최저층: 2층

5.2. 단지 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 25대) 등이 있습니다.

5.3. 주차 정보

* 총 주차대수: 398대 (지상 12대, 지하 31대 - 이 수치는 아파트 정보 기준이며, 실제 단지 내 주차 공간은 세대 수 대비 부족할 수 있습니다.)

5.4. 내부 구조 (1203호 기준)

방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도

2002년 준공되어 20년 이상 경과한 아파트로, 향후 시설 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 다양한 용도지역(도시지역, 자연녹지지역, 제1종/제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역 등)에 걸쳐 있습니다.

* 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구 등의 규제를 받고 있습니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 대상자(외국인 등) 및 용도(주택)에 적용되는 제한입니다.

6.3. 공부와의 차이

등기부상 토지 표시에 행정관할구역 변경으로 인한 지번 상이 (현황 다산동 4002-1, 3198-11)가 있으나, 이는 큰 문제로 보이지 않습니다.

6.4. 주차 공간

단지 전체 세대당 주차 대수가 부족할 수 있다는 점은 입주민의 불편으로 이어질 수 있습니다.

6.5. 임대 관계

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 플루리움 2단지 아파트로, 경의중앙선 도농역 인근에 자리 잡아 교통이 편리합니다. 주변으로 도농초등학교를 비롯한 다수의 교육시설과 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 재정비촉진지구라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 높이는 요인입니다. 다만, 건축된 지 20년 이상 경과하였고, 단지 내 주차 공간이 부족할 수 있다는 점은 고려해야 합니다. 전반적으로 투자 및 실거주 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 경의중앙선 도농역 인접으로 출퇴근 용이.

* 생활 인프라: 풍부한 교육 및 생활 편의시설.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계 안전: 인수되는 권리 및 임차 보증금 없음.

* 감정가 대비 시세: 최근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보임.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 694,000,000원

* 최근 실거래가 정보 분석:

* 플루리움 2단지 134.878㎡ (약 40.8평) 14층 매물, 2026년 7월 2일 800,000,000원에 거래됨.

* 플루리움 4,5단지 162.454㎡ (약 49.1평) 11층 매물, 2026년 7월 2일 860,000,000원에 거래됨.

* 플루리움 4,5단지 134.878㎡ (약 40.8평) 1층 매물, 2026년 7월 1일 780,000,000원에 거래됨.

* 시세 분석:

본 건의 전용면적은 84.73㎡ (약 25.63평)으로, 위 실거래가 정보의 면적(약 40.8평, 49.1평)보다 작습니다. 일반적으로 소형 평형이 대형 평형보다 평당 가격이 높은 경향을 보입니다.

제공된 실거래가 정보를 바탕으로 추정 시, 유사 평형대(약 32~33평형)의 경우 현재 시세는 6.5억원 ~ 7.5억원 수준으로 예상됩니다.

감정가 6.94억원은 이러한 예상 시세 범위 내에 있으며, 시장 경쟁력을 고려할 때 합리적인 출발점입니다.

* 예상 입찰가:

보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 고려할 수 있습니다.

보다 적극적으로 참여할 경우, 최근 거래된 대형 평형대의 가격을 참고하여 7.5억원 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최종 권고 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.