나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72316 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0007호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 다산한강초등학교 남측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상10층 건 중 제1층 제알01-0007호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감, 내벽: 페인트, 내장재 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥마감재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

공장(지원시설-근린생활시설)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 주차장설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 지적상 다수의 도로에 접하며, 동측으로 그 상태가 양호한 폭 35M 내외의 도로 등이 소재함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 내, 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 이동이 용이한 구조의 시설물, 적치물, 집기, 가전 등은 평가하지 아니하였으니 경매 참여시 참고하시기 바람. 본건 등기사항전부증명서 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람. 본건 매각지분 100분의 4.3 김수현 지분, 100분의 95.7 김상건 지분에 대한 감정평가임. 본건 기호1(제알01-0007호)은 인접 구분상가(제알01-0008호)와 함께 사용(현황 조사일 당일 ‘하남돼지집’)되고 있으니, 경매 진행 및 경매 참여시 참고하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 매각물건은 타인소유의 인접 구분상가(1층 제알01-0008호)와 경계벽없이 사용되고 있는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72316 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 기본 물건 정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0007호

건물명: 현대 테라타워 DIMC

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

총 층수: 지하 4층, 지상 10층

본건 위치: 지상 1층 제알01-0007호

주요 용도: 근린상가 (공장, 지원시설-근린생활시설)

사용승인일: 2022-05-04

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,297,000,000원

토지 면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

토지 지분: 17.3544㎡ (약 5.25평)

건물 면적: 66.24㎡ (약 20.04평)

건물 지분: 66.24㎡ (약 20.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 다산한강초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 개발 중인 상업지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다. 현대 테라타워 DIMC 인근에는 다산한강초등학교, 다산중학교, 다산고등학교 등 교육 시설이 있으며, 다산진건지구의 상업시설 및 공원이 인접해 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 지하철 8호선 연장선 예정 등 교통망 확충 계획이 있어 미래 가치가 높은 지역으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022-06-10 농협은행주식회사 근저당 (채권액 1,125,600,000원)

기타 등기사항:

- 2022-06-10 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 김상건 외 1명)

- 2025-10-21 유케이제십차유동화전문유한회사 임의경매 개시결정 (채권액 1,079,479,138원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 선일성 (상호: 하남돼지집다산테라타워점)

보증금: 70,000,000원

차임: 8,222,525원

사업일자: 2022-10-24

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 명시되지 않음)

3.4. 총 채권액

등기부 채권 총액 (말소기준권리 기준): 1,125,600,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 현대 테라타워 DIMC 일대는 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집된 상업지구입니다. 인근에 다수의 공동주택 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 현재 '하남돼지집'으로 함께 사용되고 있는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다산한강초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 다산진건지구 내 상업 시설 및 공원이 가까워 생활 편의성이 양호합니다. 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인접 구분상가(1층 제알01-0008호)와 경계벽 없이 함께 사용되고 있어, 향후 경계 복원 등에 대한 별도 확인 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 본 건의 정확한 위치, 내부 구조, 이용 상태는 집합건축물대장 등 공부와 다소 상이할 수 있으며, 평가 시점 이후 이동이 용이한 집기, 시설물 등은 평가에서 제외되었습니다.

* 임대관계가 파악되지 않은 상태이며, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터 내 근린상가로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 학교, 공원 등 다양한 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 향후 지하철 8호선 연장선 예정 등 교통망 개선에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동 현대 테라타워 DIMC 내 1층 근린상가로, 신축급 건물이라는 장점과 함께 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역의 입지적 이점을 가지고 있습니다. 풍부한 배후 수요와 향후 교통망 확충 계획은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인접 상가와의 경계벽 없는 사용 현황, 임대관계 미확인 등 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필요한 부분도 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,297,000,000원입니다. 예상 입찰가는 임차인의 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하며, 권리 분석 및 물건 명세서 내용, 현장 답사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 공실률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.