나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513347 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1-171 로얄빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 2층201호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 2003.04.08)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경 보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경513347 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513347 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1-171 로얄빌라 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 108,000,000원

* 토지 면적: 21.76㎡ (약 6.58평)

* 건물 면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 ~ 2026-08-25, 외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.

* 외벽: 드라이비트 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등.

* 창호: 샷시 창호 등.

* 사용승인일: 2003년 4월 8일

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매개시결정등기 (인천지방법원 2025타경513347), 접수일자 2025년 10월 24일입니다. 이보다 앞선 권리들은 매각으로 인해 소멸되며, 이보다 늦은 권리들은 대부분 말소됩니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 명시되어 있습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리: -" 로 표기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 2일

* 확정일자: 2020년 5월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기는 말소 예정입니다. (을구 5번 주택임차권등기, 다만 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출됨)

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기 이후 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인인 한국토지주택공사는 대항력이 없으며, 임차권 역시 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

* 주위 환경: 본 물건이 위치한 만수동 일대는 다세대주택, 단독주택 등 주거용 건물이 밀집한 지역입니다. 따라서 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 근린생활시설: 주거 밀집 지역 특성상, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 주변에 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

* 교육시설: "동인천고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 이는 해당 지역의 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 본 건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* "SGI 인수조건 변경" 및 "선순위 임차권" 명시: 물건의 특이사항으로 "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이 언급되어 있으나, 실제 임차인(한국토지주택공사)에게는 대항력이 없으며 임차권 또한 말소될 예정입니다. 이러한 정보 표기의 불일치는 낙찰 후 계약 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2003년도에 사용승인을 받은 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 주변의 주거 환경이 안정적이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, "SGI 인수조건 변경" 및 "선순위 임차권" 표기와 관련된 추가적인 확인 절차가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸하며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리상 하자가 없습니다.

* 주거 지역 입지: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 수익성 확보: 주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매된 유사 물건들의 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 건물 연식(2003년)과 면적(45.54㎡)을 감안하면 1억 원 초반대의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중, 1991년식 다세대주택(36.51㎡)이 2026년 3월 9,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건이 면적이 더 크고 신축임을 감안하면 1억원을 상회하는 시세 가치를 가질 수 있습니다.

* 감정가 108,000,000원은 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 108,000,000원

* 시세 및 투자 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰 범위: 105,000,000원 ~ 118,000,000원

낙찰가 산정 시에는 해당 물건의 세부 상태, 현장 조사 결과, 그리고 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내리시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.