나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72510 [1] 경기도 남양주시 다산동 668-2 가운리슈빌오피스텔 4층 428호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 경기도 남양주시 다산동 소재 경의중앙선 "도농역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 " 도농역"이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 지상 10층 중 4층 428호로서, (사용승인일 : 2017.04.18) 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 테라코타 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임. 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

오피스텔(거실 겸 방, 주방, 욕실 겸 화장실, 현관 등)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 대로에 접하며 남측으로 폭 약 12 미터의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(가운택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀 억제권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), 택지개발지구(가운지구),(한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인등/용도:주택)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72510 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 남양주시 다산동 668-2 가운리슈빌오피스텔 4층 428호

용도: 오피스텔

감정가: 102,000,000원

건물면적: 20.95㎡ (약 6.33평)

토지면적: 6.16㎡ (약 1.86평, 토지지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 가운 리슈빌 오피스텔

준공일자: 2017년 04월 18일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 지상 10층 중 4층 428호

사용승인일: 2017.04.18

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 다산동 소재 경의중앙선 "도농역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며, 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 "도농역"이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형의 평탄한 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 대로에 접하며, 남측으로는 폭 약 12미터의 중로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(가운택지지구)이며, 중로2류, 중로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 택지개발지구(가운지구), (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)에 해당합니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2017.07.20. 접수, 채권최고액 102,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 압류, 임의경매 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 관련 세부 내용은 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

* 총 등기부 채권액: 102,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-08-20

* 배당신고일자: 2025-12-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.5. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 경의중앙선 도농역과 인접해 있어 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상되며, 다양한 편의시설과 공공시설이 주변에 위치하여 상권의 활성화 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 도농역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 주변에 각급 학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. (외국인 등/용도: 주택 관련)

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

* 감정평가서 상 "기타참고사항" 및 "특이사항", "주의사항", "특수물건정보" 란에 특별한 언급은 없습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경의중앙선 도농역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통과 주변 상업시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 내부 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 파악할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 임대 관계 미상 등은 사전 확인이 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있어 시세 조사를 통한 전략적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 더블 역세권 (경의중앙선 도농역) 및 대로변 인접으로 인한 우수한 접근성.

* 2017년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 투자 대상.

1.10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(20.95㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 8,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 102,000,000원이지만, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하여 약 85,000,000원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가보다 소폭 높은 가격으로, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 경우 적정 수준일 수 있습니다.

※ 상기 내용은 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.